--- title: "Befristete Mietverträge in Österreich" url: https://hey-franz.com/insights/befristete-mietvertraege-in-osterreich type: article description: "Befristeter Mietvertrag in Österreich – alles Wichtige zu Mindestdauer, Verlängerung, Kündigung und dem Vergleich mit unbefristeten Verträgen. Jetzt informieren und rechtssicher vermieten." updated: 2026-10-04 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Befristete Mietverträge in Österreich > Befristeter Mietvertrag in Österreich – alles Wichtige zu Mindestdauer, Verlängerung, Kündigung und dem Vergleich mit unbefristeten Verträgen. Jetzt informieren und rechtssicher vermieten. - Kategorie: Rechtliches - Veröffentlicht: 2026-03-16 - Lesezeit: 5 Minuten - Autor: heyFranz Als Vermieter:in stehst du früher oder später vor der Frage: Befristet oder unbefristet vermieten? Befristete Mietverträge in Österreich bieten dir mehr Planungssicherheit – aber nur, wenn du die gesetzlichen Spielregeln kennst. In diesem Artikel erfährst du, was du beim befristeten Mietvertrag unbedingt beachten musst. --- ## Was ist ein befristeter Mietvertrag in Österreich? Ein befristeter Mietvertrag hat ein klar festgelegtes Enddatum. Das klingt simpel – ist aber rechtlich anspruchsvoller als viele denken. In Österreich gilt das [Mietrechtsgesetz](https://hey-franz.com/lexikon/mietrechtsgesetz) ([MRG](https://hey-franz.com/lexikon/mrg)) für einen Großteil der Wohnungsvermietungen, und es schreibt einige wichtige Rahmenbedingungen vor, die du als Vermieter:in kennen musst. ### Wann gilt das MRG? Das MRG gilt voll für Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953, für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 und für gefördert errichtete Mietwohnungen. Bei Wohnungen in neueren, nicht geförderten Gebäuden (sogenannte „[Neubaumietwohnungen](https://hey-franz.com/lexikon/neubaumietwohnungen)") gilt das MRG meist nur teilweise (Teilanwendung). Die Befristungsregeln des § 29 MRG gelten aber auch dort. Gar nicht anwendbar ist das MRG etwa bei Ein- und Zweiobjekthäusern, wenn der Mietvertrag ab 1. Jänner 2002 geschlossen wurde. Entscheidend ist jeweils das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr. Ob deine Wohnung unter das MRG fällt, hat direkte Auswirkungen darauf, wie du einen befristeten Mietvertrag rechtsgültig aufsetzen kannst. > **Wichtig** > Fällt deine Wohnung unter das MRG, gelten für den befristeten Mietvertrag besondere Regelungen. Informiere dich im Zweifelsfall rechtlich, bevor du einen Vertrag abschließt. --- ## Mindestdauer beim befristeten Mietvertrag Die **Mindestdauer eines befristeten Mietvertrags beträgt im MRG-Bereich (Voll- und Teilanwendung) drei Jahre**. Für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 gilt: Bist du als Vermieter:in **Unternehmer:in im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)**, sind es **fünf Jahre**. Vermietest du privat, bleibt es bei drei Jahren. Kürzere Befristungen sind zwar möglich, gelten aber rechtlich als unbefristet – das wäre das Gegenteil von dem, was du vermutlich möchtest. > **Wichtig** > Bis Ende 2025 galt für alle Vermieter:innen eine [Mindestlaufzeit](https://hey-franz.com/lexikon/mindestlaufzeit) von drei Jahren. Die neue Fünfjahresfrist gilt nur für Unternehmer:innen im Sinn des KSchG und nur für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026. Befristungen, die davor geschlossen wurden, richten sich weiter nach der alten Rechtslage. Für Wohnungen außerhalb des MRG gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer. Hier kannst du grundsätzlich auch kürzere Befristungen vereinbaren, zum Beispiel ein Jahr. ### Verlängerung nach Ablauf Wenn du den Mietvertrag verlängern willst, hast du zwei Möglichkeiten: 1. **Schriftliche [Verlängerungsvereinbarung](https://hey-franz.com/lexikon/verlangerungsvereinbarung)** vor Ablauf des Vertrags, wiederum mit Mindestdauer (im MRG-Bereich drei Jahre, für Unternehmer:innen im Sinn des KSchG bei Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 fünf Jahre) 2. **Automatische gesetzliche Erneuerung** – wird der Vertrag nach Ablauf weder ausdrücklich verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich **einmalig automatisch** um fünf Jahre oder, wenn du zum Zeitpunkt der Erneuerung keine Unternehmer:in im Sinn des KSchG bist, um drei Jahre (§ 29 Abs. 3 MRG). Wird er danach wieder nicht aufgelöst, geht das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes über! **Tipp:** Halte Fristen im Blick und handle aktiv. Tools wie heyFranz erinnern dich rechtzeitig an auslaufende Mietverträge, damit du nicht in eine ungewollte Verlängerung schlitterst. --- ## Befristeten Mietvertrag verlängern – so geht's richtig Die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags muss **schriftlich** erfolgen und klar die neue Laufzeit definieren. Mündliche Absprachen sind rechtlich nicht durchsetzbar. Im MRG-Bereich gilt auch bei der Verlängerung die Mindestlaufzeit: drei Jahre, bei Unternehmer:innen im Sinn des KSchG für Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 fünf Jahre. Willst du kürzer verlängern, riskierst du, dass die [Befristung](https://hey-franz.com/lexikon/befristung) nicht anerkannt wird – der Vertrag würde dann als unbefristeter Mietvertrag weitergeführt. ### Checkliste für die Verlängerung - Schriftliche Vereinbarung vor Vertragsablauf - Neue Laufzeit klar benennen (Datum) - Im MRG-Bereich: mindestens 3 Jahre, als Unternehmer:in im Sinn des KSchG mindestens 5 Jahre - Von beiden Seiten unterschreiben lassen - Dokument sicher aufbewahren --- ## Befristeter vs. unbefristeter Mietvertrag – was ist besser? Beide Varianten haben ihre Berechtigung, je nachdem was du als Vermieter:in anstrebst. | | **Befristeter Mietvertrag** | **Unbefristeter Mietvertrag** | | --- | --- | --- | | Planungssicherheit | Hoch – du weißt, wann der Vertrag endet | Niedrig – Kündigung nur unter Auflagen | | Flexibilität Mieter | Niedriger [Kündigungsschutz](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungsschutz) nach 1 Jahr | Starker Kündigungsschutz | | [Mietzins](https://hey-franz.com/lexikon/mietzins) | In der Vollanwendung: 25 % Befristungsabschlag vom zulässigen Mietzins | Kein Abschlag, voller [Lagezuschlag](https://hey-franz.com/lexikon/lagezuschlag) möglich | | Vorzeitige Kündigung | Nur unter bestimmten Voraussetzungen | Einfacher für den Mieter | | [Eigenbedarf](https://hey-franz.com/lexikon/eigenbedarf) | Einfacher – Vertrag endet einfach | Schwieriger – braucht Klageweg | Wenn du planst, die Wohnung in einigen Jahren selbst zu nutzen, verkaufen oder neu vermieten möchtest, ist die Befristung oft die klügere Wahl. Für langfristige, stabile Mietverhältnisse ohne viel Aufwand kann ein unbefristeter Vertrag wiederum weniger Verwaltungsaufwand bedeuten. --- ## Befristeten Mietvertrag kündigen – was ist möglich? Hier ist Vorsicht geboten: Ein befristeter Mietvertrag **kann grundsätzlich nicht einfach vorzeitig gekündigt werden** – weder von dir als Vermieter:in noch vom Mieter. ### Ausnahmen für den Mieter Im MRG-Bereich hat der Mieter das Recht, den befristeten Mietvertrag **jeweils zum Monatsende unter Einhaltung einer dreimonatigen [Kündigungsfrist](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungsfrist)** aufzulösen – aber frühestens nach einem Jahr Laufzeit. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. ### Möglichkeiten für Vermieter:innen Als Vermieter:in hast du deutlich weniger Spielraum. Während der Laufzeit kannst du einen befristeten Vertrag im MRG-Bereich nur in Ausnahmefällen vorzeitig beenden: - Bei erheblichem [Mietzinsrückstand](https://hey-franz.com/lexikon/mietzinsruckstand) trotz Mahnung - Bei erheblich nachteiligem Gebrauch der Wohnung durch den Mieter - Wegen Eigenbedarf nur, wenn im Mietvertrag eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart ist und die strengen Voraussetzungen des § 30 MRG vorliegen, und auch dann nur über das Bezirksgericht > **Wichtig** > Vorzeitige Kündigungen außerhalb dieser Gründe sind anfechtbar. Hol dir bei Unklarheiten rechtliche Beratung – das schützt dich vor kostspieligen Fehlern. ### Auflösung im gegenseitigen Einvernehmen Die einfachste Möglichkeit ist eine **[einvernehmliche Auflösung](https://hey-franz.com/lexikon/einvernehmliche-auflosung)** – wenn Mieter und Vermieter:in beide zustimmen, den Vertrag frühzeitig zu beenden. Das sollte ebenfalls schriftlich festgehalten werden. [CTA] ## Häufige Fragen **Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag in Österreich mindestens laufen?** Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also in der Voll- und in der Teilanwendung, beträgt die Mindestdauer eines befristeten Mietvertrags drei Jahre. Für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 gilt eine Mindestdauer von fünf Jahren, wenn du als Unternehmer:in im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) vermietest; private Vermieter:innen können weiterhin auf drei Jahre befristen. Kürzere Befristungen werden rechtlich als unbefristete Verträge behandelt. Für Wohnungen außerhalb des MRG gibt es keine gesetzliche Mindestlaufzeit. **Kann ein befristeter Mietvertrag in Österreich verlängert werden?** Ja, ein befristeter Mietvertrag kann verlängert werden, und zwar schriftlich und im MRG-Bereich wieder mit der Mindestdauer: drei Jahre, als Unternehmer:in im Sinn des KSchG bei Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 fünf Jahre. Wird er nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich automatisch einmalig um fünf Jahre oder, wenn du zum Zeitpunkt der Erneuerung keine Unternehmer:in im Sinn des KSchG bist, um drei Jahre. Wird er danach wieder nicht aufgelöst, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Für Wohnungen außerhalb des MRG gibt es keine gesetzliche Mindestlaufzeit. **Was ist der Unterschied zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag in Österreich?** Der befristete Mietvertrag endet automatisch mit dem vereinbarten Datum und gibt Vermieter:innen mehr Planungssicherheit. Der unbefristete Mietvertrag gewährt dem Mieter starken Kündigungsschutz und ist schwerer aufzulösen. Die Wahl hängt von deinen langfristigen Vermietungszielen ab. **Kann ich als Vermieter:in einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?** Im MRG-Bereich nur in Ausnahmefällen: bei erheblichem Mietzinsrückstand trotz Mahnung oder bei erheblich nachteiligem Gebrauch der Wohnung. Wegen Eigenbedarf geht das nur, wenn im Mietvertrag eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart ist und die strengen Voraussetzungen des § 30 MRG vorliegen, und auch dann nur über das Bezirksgericht. Ohne eine solche Vereinbarung reicht Eigenbedarf während der Laufzeit nicht aus. Eine einvernehmliche Auflösung mit dem Mieter ist jederzeit möglich. **Kann der Mieter einen befristeten Mietvertrag in Österreich kündigen?** Ja – im MRG-Bereich kann der Mieter den befristeten Mietvertrag frühestens nach einem Jahr mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Monatsende kündigen. Dieses Recht ist gesetzlich verankert und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? 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Erfahre als Vermieter:in, wie du bei Mietrückstand in Österreich richtig vorgehst, welche Fristen gelten und wann du wegen Zahlungsverzug kündigen oder die Miete einklagen kannst. ## Weiterlesen - Alle Insights: https://hey-franz.com/insights - Lexikon: https://hey-franz.com/lexikon ## Nächste Schritte - 14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte: https://hey-franz.com/konto/registrieren - Preise und inkludierte Einheiten: https://hey-franz.com/preise - Fragen an das Team: office@hey-franz.com ## Für Agents - Jede öffentliche Seite liefert diese Darstellung mit dem Header `Accept: text/markdown` oder über die URL mit `.md`-Endung. - Seitenübersicht: https://hey-franz.com/llms.txt - API-Katalog (RFC 9727): https://hey-franz.com/.well-known/api-catalog - OpenAPI der öffentlichen Inhalts-API: https://hey-franz.com/openapi.json - Zugang und Authentifizierung: https://hey-franz.com/auth.md --- heyFranz · ein Service der immovio FlexCo, Faistenau, Österreich · https://hey-franz.com · office@hey-franz.com