--- title: "Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel" url: https://hey-franz.com/insights/betriebskostenabrechnung-bei-mieterwechsel type: article description: "Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel – so teilst du die Kosten korrekt auf, vermeidest Fehler und hältst alle gesetzlichen Vorgaben in Österreich ein. Schritt für Schritt erklärt." updated: 2026-03-30 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel > Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel – so teilst du die Kosten korrekt auf, vermeidest Fehler und hältst alle gesetzlichen Vorgaben in Österreich ein. Schritt für Schritt erklärt. - Kategorie: Rechtliches, Praxiswissen - Veröffentlicht: 2026-03-08 - Lesezeit: 5 Minuten - Autor: heyFranz Mieter:in raus, neue:r Mieter:in rein – und mittendrin läuft die [Betriebskostenperiode](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostenperiode) weiter. Was passiert jetzt mit der Abrechnung? Viele Vermieter:innen fragen sich, wer was bezahlt, wie sie die Kosten korrekt aufteilen und worauf sie rechtlich achten müssen. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt dir genau, wie du eine Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel sauber und rechtssicher über die Bühne bringst. --- ## Was ist die Betriebskostenperiode – und warum ist sie so wichtig? In Österreich gilt für Mietverhältnisse, die dem **Mietrechtsgesetz (MRG)** unterliegen, eine feste Abrechnungsperiode: Das Kalenderjahr vom **1. Jänner bis 31. Dezember**. Die Abrechnung muss deinen Mieter:innen bis spätestens **30. Juni des Folgejahres** vorliegen. Das bedeutet: Wenn ein:e Mieter:in zum Beispiel im April auszieht und eine neue Person im Mai einzieht, laufen beide Mietverhältnisse innerhalb derselben Betriebskostenperiode. Die Jahreskosten müssen dann **anteilig** auf beide aufgeteilt werden – und zwar nach den Tagen, an denen die jeweilige Person tatsächlich Mieter:in war. > **Wichtig** > Für Mietverhältnisse außerhalb des MRG (z.B. Einfamilienhäuser, luxuriöse Wohnungen über dem [Richtwert](https://hey-franz.com/lexikon/richtwert)) gelten abweichende Regelungen. Im Zweifel hilft ein Blick in den Mietvertrag oder juristische Beratung. --- ## Schritt 1: Mietdauer beider Parteien genau dokumentieren Bevor du anfängst zu rechnen, brauchst du eine saubere Datenbasis. Halte folgende Eckpunkte schriftlich fest: - **Auszugsdatum** des ausziehenden Mieters / der ausziehenden Mieterin (inkl. Schlüsselübergabe) - **Einzugsdatum** des neuen Mieters / der neuen Mieterin - **Leerstandstage** zwischen den Mietverhältnissen (falls vorhanden) Diese Daten bilden die Grundlage für die anteilige Aufteilung der Betriebskosten. Gut ist, wenn du diese Informationen aus einem **Übergabeprotokoll** belegen kannst – das schützt dich bei späteren Streitigkeiten. [Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig](https://hey-franz.com/insights/uebergabeprotokoll-erstellen-so-machst-du-es-richtig) --- ## Schritt 2: Gesamte Betriebskosten des Jahres ermitteln Im nächsten Schritt sammelst du alle Betriebskosten für das gesamte Kalenderjahr. In Österreich zählen laut MRG typischerweise folgende Positionen dazu: - Wassergebühren - Abwassergebühren - Müllabfuhr - Rauchfangkehrer - Versicherungsprämien (Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschäden) - [Grundsteuer](https://hey-franz.com/lexikon/grundsteuer) (anteilig) - Aufzugswartung - Beleuchtung der Allgemeinflächen - Hausbetreuung / Hausreinigung Heizkosten nach dem **Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)** folgen eigenen Regeln – dazu weiter unten mehr. > Dies ist ein guter Moment, um alle Belege digital zu archivieren. Wer seine Dokumente strukturiert ablegt, spart sich bei der Jahresabrechnung viel Zeit. --- ## Schritt 3: Betriebskosten anteilig aufteilen Jetzt kommt das eigentliche Herzstück: die **anteilige Berechnung**. ### So funktioniert die Aufteilung nach Tagen Die Formel ist simpel: **Anteil Mieter:in = (Anzahl Tage im Mietverhältnis / 365) × Jahresgesamtkosten** ### Beispiel: | | Mieter:in Alt | Leerstand | Mieter:in Neu | |---|---|---|---| | Zeitraum | 1. Jänner – 31. März | 1. – 14. April | 15. April – 31. Dezember | | Tage | 90 | 14 | 261 | Gesamte Betriebskosten des Jahres: **2.400 €** - Mieter:in Alt: (90 / 365) × 2.400 = **591,78 €** - Leerstand (trägt du als Vermieter:in): (14 / 365) × 2.400 = **92,05 €** - Mieter:in Neu: (261 / 365) × 2.400 = **1.716,16 €** ### Achtung: Leerstandstage Kosten, die auf Leerstandstage entfallen, **kannst du nicht auf Mieter:innen umlegen** – diese trägst du als Vermieter:in selbst. Das ist ein häufiger Fehler, der zu Nachforderungen oder sogar Rückzahlungspflichten führen kann. --- ## Schritt 4: Vorauszahlungen gegenrechnen In den meisten Mietverhältnissen zahlen Mieter:innen monatliche **[Betriebskostenvorauszahlungen](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostenvorauszahlungen)**. Diese musst du bei der Abrechnung gegenrechnen. ### Für die ausziehende Person: - Wie viele Monate war sie im Mietverhältnis? - Wie hoch war die monatliche Vorauszahlung? - Ergibt sich eine **Nachforderung oder eine Rückzahlung**? ### Für die einziehende Person: - Gleiches Prinzip, aber nur für den Zeitraum ab Einzug. - Stelle sicher, dass die neue Person ab dem ersten Monat korrekte Vorauszahlungen leistet. > **Tipp:** Wenn du digitale Tools für deine Mieter:innenverwaltung nutzt, lassen sich Vorauszahlungen, Zahlungseingänge und Salden oft auf einen Blick einsehen – das spart Zeit bei der Jahresabrechnung erheblich. --- ## Schritt 5: Separate Abrechnungen für beide Mietparteien erstellen Eine wichtige Regel: **Jede Mietpartei bekommt ihre eigene Betriebskostenabrechnung** – auch wenn beide im gleichen Jahr in der Wohnung gelebt haben. Die Abrechnung für die **ausziehende Person** sollte möglichst zeitnah nach Auszug erstellt werden. Formal gilt zwar die Frist bis 30. Juni des Folgejahres, aber es ist gute Praxis (und oft vertraglich vereinbart), die Abrechnung beim Auszug oder kurz danach bereitzustellen. Jede Abrechnung muss folgende Punkte enthalten: 1. Name und Adresse des Mieters / der Mieterin 2. Abrechnungszeitraum (konkrete Tage) 3. Auflistung aller Betriebskostenpositionen (Jahresgesamtbetrag + anteiliger Betrag) 4. Geleistete Vorauszahlungen 5. Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben --- ## Schritt 6: Heizkosten – Sonderregelung beachten Wenn deine Liegenschaft über eine **Gemeinschaftsheizanlage** verfügt, greift das **Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)**. Hier gelten eigene Vorschriften: - Die Abrechnung erfolgt nach **Verbrauchserfassung** (z.B. [Heizkostenverteiler](https://hey-franz.com/lexikon/heizkostenverteiler) oder [Wärmemengenzähler](https://hey-franz.com/lexikon/warmemengenzahler)) - Bei Mieterwechsel muss eine **[Zwischenablesung](https://hey-franz.com/lexikon/zwischenablesung)** durchgeführt werden - Die Kosten werden nach dem tatsächlichen Verbrauch der jeweiligen Mietpartei aufgeteilt – nicht einfach nach Tagen Für die Zwischenablesung wendest du dich am besten an dein Messdienstleistungsunternehmen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt beide Seiten. --- ## Schritt 7: Fristen einhalten und Belege aufbewahren Damit die Abrechnung rechtssicher ist, beachte folgende Fristen: | Pflicht | Frist | |---|---| | Betriebskostenabrechnung (MRG) | Bis 30. Juni des Folgejahres | | Einsichtsrecht für Mieter:innen | Auf Verlangen jederzeit | | Aufbewahrung von Belegen | Mind. 3 Jahre empfohlen | Mieter:innen haben nach Erhalt der Abrechnung das Recht, **Einsicht in alle Belege** zu verlangen. Fehlende oder nicht nachvollziehbare Positionen können zu Einsprüchen führen. > **Tipp:** Scanne alle Belege direkt nach Erhalt ein und lege sie geordnet nach Kostenpositionen ab. Das erspart dir bei einem Einspruch viel Sucherei. --- ## Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel Damit du nicht in die typischen Fallen tappst, hier die häufigsten Fehler auf einen Blick: - **Leerstandstage auf Mieter:innen umlegen** → nicht zulässig - **Falsche Tageszählung** (z.B. Auszugstag nicht klar definiert) → immer schriftlich festhalten - **Keine Zwischenablesung bei Heizung** → HeizKG verletzt, Abrechnung anfechtbar - **Nur eine Abrechnung für beide Mietparteien** → unzulässig, jede Partei braucht eigene Abrechnung - **Positionen vergessen oder doppelt angesetzt** → Jahreskosten immer vollständig und einmalig erfassen [CTA] ## Häufige Fragen **Wie werden Betriebskosten bei Mieterwechsel anteilig aufgeteilt?** Die Betriebskosten werden nach der Anzahl der Tage aufgeteilt, an denen die jeweilige Person Mieter:in war. Die Formel lautet: (Tage im Mietverhältnis / 365) × Jahresgesamtkosten. Leerstandstage trägt der/die Vermieter:in selbst. **Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel fertig sein?** Für Mietverhältnisse, die dem MRG unterliegen, gilt die gesetzliche Frist bis zum 30. Juni des Folgejahres. Es empfiehlt sich jedoch, die Abrechnung für ausziehende Mieter:innen möglichst zeitnah nach dem Auszug zu erstellen. **Wer trägt die Betriebskosten für den Leerstand zwischen zwei Mietparteien?** Die Betriebskosten, die auf Leerstandstage entfallen, können nicht auf Mieter:innen umgelegt werden. Diese Kosten trägt der/die Vermieter:in selbst. **Brauche ich bei Mieterwechsel zwei separate Betriebskostenabrechnungen?** Ja. Jede Mietpartei erhält eine eigene Abrechnung, die nur den Zeitraum ihres Mietverhältnisses und die entsprechend anteiligen Betriebskosten ausweist. **Was passiert mit der Betriebskostenabrechnung anteilig bei einer Gemeinschaftsheizanlage?** Bei Gemeinschaftsheizanlagen gilt das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Hier ist beim Mieterwechsel eine Zwischenablesung der Messgeräte Pflicht. Die Heizkosten werden nach dem tatsächlichen Verbrauch der jeweiligen Mietpartei abgerechnet – nicht einfach nach Tagen. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? 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