--- title: "Eigenbedarfskündigung Österreich: Voraussetzungen, Ablauf und Risiken" url: https://hey-franz.com/insights/eigenbedarfskundigung-oesterreich-voraussetzungen-ablauf-und-risiken type: article description: "Eigenbedarfskündigung Österreich: Wann du als Vermieter:in wegen Eigenbedarf kündigen darfst, welche Voraussetzungen gelten, wie der Ablauf ist und welche Risiken du kennen solltest." updated: 2026-04-09 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Eigenbedarfskündigung Österreich: Voraussetzungen, Ablauf und Risiken > Eigenbedarfskündigung Österreich: Wann du als Vermieter:in wegen Eigenbedarf kündigen darfst, welche Voraussetzungen gelten, wie der Ablauf ist und welche Risiken du kennen solltest. - Kategorie: Praxiswissen, Rechtliches - Veröffentlicht: 2026-04-09 - Lesezeit: 1 Minuten - Autor: heyFranz Du möchtest deine vermietete Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen? Die Eigenbedarfskündigung in Österreich ist grundsätzlich möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Wer die Spielregeln nicht kennt, riskiert, vor Gericht zu scheitern oder im Nachhinein mit [Schadenersatzforderungen](https://hey-franz.com/lexikon/schadenersatzforderungen) konfrontiert zu werden. Dieser Artikel erklärt dir, worauf du als Vermieter:in achten musst. ## Eigenbedarfskündigung Österreich: Was steckt dahinter? Die Eigenbedarfskündigung bezeichnet das Recht eines Vermieters oder einer Vermieterin, ein bestehendes [Mietverhältnis](https://hey-franz.com/lexikon/mietverhaltnis) zu beenden, weil die Wohnung für den eigenen Bedarf oder den Bedarf naher Angehöriger dringend benötigt wird. Im österreichischen [Mietrecht](https://hey-franz.com/lexikon/mietrecht) ist dieser Kündigungsgrund in **§ 30 Abs 2 Z 9 [MRG](https://hey-franz.com/lexikon/mrg)** geregelt. Wichtig: Dieser Kündigungsgrund gilt ausschließlich bei Mietverhältnissen, auf die das MRG **voll anwendbar** ist. Bei Wohnungen außerhalb des MRG (z. B. Einfamilienhäuser, bestimmte Neubauten) gelten andere Regelungen, und eine Kündigung ist in der Regel wesentlich einfacher möglich. **Hier weiterlesen:** [Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich](https://hey-franz.com/insights/mietvertrag-kundigen-als-vermieter-in-osterreich) ## Voraussetzungen: Wann ist die Eigenbedarfskündigung zulässig? Damit eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht Bestand hat, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein: ### 1. Dringender Eigenbedarf Der Bedarf muss **dringend** sein. Ein bloßer Wunsch oder eine Bequemlichkeit reicht nicht aus. Das Gericht prüft, ob du oder deine Angehörigen die Wohnung tatsächlich benötigen und ob es keine zumutbare Alternative gibt. Typische anerkannte Gründe: - Du verlierst deine bisherige Wohnung (z. B. durch Kündigung des eigenen Mietverhältnisses) - Du pflegst einen Angehörigen und benötigst die Wohnung für dessen Unterbringung - Du kehrst aus dem Ausland zurück und hast keine andere Unterkunft Nicht ausreichend als Begründung: - Du möchtest in eine schönere oder größere Wohnung ziehen - Ein Angehöriger würde die Wohnung gerne haben, hat aber bereits eine zumutbare Unterkunft ### 2. Berechtigte Eigenbedarfspersonen Eigenbedarf kann nur für dich selbst oder für **nahe Angehörige** geltend gemacht werden. Dazu zählen laut MRG: - Ehegatt:in oder eingetragene:r Partner:in - Lebensgefährt:in (bei länger dauernder Lebensgemeinschaft) - Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister und deren Kinder - Schwiegereltern und Schwiegerkinder ### 3. Unbefristetes Mietverhältnis Die Eigenbedarfskündigung ist nur bei **unbefristeten Mietverträgen** möglich. Bei befristeten Mietverträgen gibt es keine [ordentliche Kündigung](https://hey-franz.com/lexikon/ordentliche-kundigung), solange die Befristung läuft. **Hier weiterlesen:** [Befristete Mietverträge in Österreich](https://hey-franz.com/insights/befristete-mietvertraege-in-osterreich) ## Ablauf: Wie funktioniert die Eigenbedarfskündigung? ### Schritt 1: Kündigung einbringen Eine Eigenbedarfskündigung im MRG-Bereich ist **keine einfache schriftliche Kündigung**, die du dem Mieter oder der Mieterin zusteckst. Du musst beim zuständigen **[Bezirksgericht](https://hey-franz.com/lexikon/bezirksgericht)** eine [Kündigungsklage](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungsklage) einbringen. Erst wenn das Gericht die Kündigung für rechtmäßig erklärt, ist das Mietverhältnis beendet. ### Schritt 2: Gerichtliche Prüfung Das Gericht prüft, ob der Eigenbedarf tatsächlich dringend ist und ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Du musst den Eigenbedarf **glaubhaft machen und beweisen**. Das kann unter anderem durch [eidesstättige Erklärungen](https://hey-franz.com/lexikon/eidesstattige-erklarungen), Wohnungsnachweise oder Gutachten erfolgen. ### Schritt 3: Kündigungstermine und Fristen Selbst wenn das Gericht die Kündigung bewilligt, gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Im MRG sind das in der Regel: - **Mindestens 1 Monat** Kündigungsfrist - In der Praxis oft **3 oder 6 Monate**, je nach Vereinbarung und Dauer des Mietverhältnisses Kündigungen sind außerdem nur zu bestimmten **Kündigungsterminen** zulässig, meist zum Ende eines Kalendermonats oder Quartalsendes. > **Wichtig** > Plane ausreichend Zeit ein. Von der Einbringung der Klage bis zur tatsächlichen Übergabe der Wohnung können je nach Gericht und Verfahren viele Monate vergehen. ## Risiken: Was kann schiefgehen? ### Risiko 1: Klage scheitert vor Gericht Wenn du den dringenden Eigenbedarf nicht ausreichend belegen kannst, weist das Gericht deine Kündigung ab. Das Mietverhältnis läuft weiter, und du trägst die [Verfahrenskosten](https://hey-franz.com/lexikon/verfahrenskosten). ### Risiko 2: Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadenersatz Das gravierendste Risiko: Wenn du die Wohnung nach erfolgreicher Kündigung **nicht tatsächlich für den angegebenen Zweck nutzt**, kann der ehemalige Mieter oder die ehemalige Mieterin **Schadenersatz** fordern. Das umfasst in der Regel die Umzugskosten, allfällige Mehrkosten für eine neue Wohnung und weiteren nachgewiesenen Schaden. Gerichte nehmen solche Fälle ernst. ### Risiko 3: Langer und kostspieliger Rechtsstreit Mieter:innen können sich gegen die Kündigung wehren und das Verfahren in die Länge ziehen. Rechne mit Anwaltskosten, Gerichtsgebühren und einem langen Atem. Tools wie immovio helfen dir, alle Unterlagen und die Kommunikation mit Mieter:innen strukturiert zu dokumentieren, was im Fall eines gerichtlichen Verfahrens wichtig sein kann. **Hier weiterlesen:** [Mieterwechsel in Österreich: Ablauf, Kündigung und Übergabe](https://hey-franz.com/insights/mieterwechsel-in-oesterreich-ablauf-kundigung-und-ubergabe) [CTA] ## Häufige Fragen **Wann darf ich als Vermieter:in wegen Eigenbedarf kündigen?** Du darfst wegen Eigenbedarf kündigen, wenn du oder ein naher Angehöriger die Wohnung dringend benötigt und keine zumutbare Alternative besteht. Der Eigenbedarf muss vor Gericht nachgewiesen werden. Grundlage ist § 30 Abs 2 Z 9 MRG, der nur bei MRG-Vollanwendung gilt. **Kann ich bei einem befristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen?** Nein. Bei befristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich. Erst nach Ablauf der Befristung oder bei Vorliegen eines wichtigen außerordentlichen Kündigungsgrundes gibt es Handlungsspielraum. **Wie lange dauert eine Eigenbedarfskündigung in Österreich?** Das hängt vom Gerichtsverfahren ab. Wenn der Mieter oder die Mieterin nicht widerspricht, kann es einige Monate dauern. Bei einem strittigen Verfahren sind auch ein Jahr oder länger möglich. Plane die Wohnungsübergabe daher niemals kurzfristig. **Was passiert, wenn ich den Eigenbedarf nur vortäusche?** Nutzt du die Wohnung nach der Kündigung nicht für den angegebenen Zweck, kann der ehemalige Mieter oder die Mieterin Schadenersatz verlangen. Das umfasst Umzugskosten, Mehrkosten für eine neue Wohnung und weiteren nachgewiesenen Schaden. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann außerdem strafrechtliche Konsequenzen haben. **Gilt die Eigenbedarfskündigung auch für Wohnungen außerhalb des MRG?** Bei Mietverhältnissen, auf die das MRG nicht anwendbar ist (z. B. Einfamilienhäuser, bestimmte Neubauten), gelten die Regelungen des ABGB. Hier ist eine Kündigung in der Regel einfacher und ohne gerichtliche Klage möglich, sofern im Mietvertrag entsprechende Kündigungsrechte vereinbart wurden. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? 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