--- title: "Heizkosten abrechnen als Vermieter in Österreich: Pflichten, Fristen und häufige Fehler" url: https://hey-franz.com/insights/heizkosten-abrechnen-als-vermieter-in-oesterreich-pflichten-fristen-und-haufige-fehler type: article description: "Heizkosten abrechnen als Vermieter in Österreich: Welche Pflichten gelten, wie der Verteilungsschlüssel funktioniert und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest." updated: 2026-04-03 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Heizkosten abrechnen als Vermieter in Österreich: Pflichten, Fristen und häufige Fehler > Heizkosten abrechnen als Vermieter in Österreich: Welche Pflichten gelten, wie der Verteilungsschlüssel funktioniert und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest. - Kategorie: Digitalisierung - Veröffentlicht: 2026-04-03 - Lesezeit: 1 Minuten - Autor: heyFranz Heizkosten sind der größte Posten in der [Betriebskostenabrechnung](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostenabrechnung) – und gleichzeitig jener, bei dem die meisten Fehler passieren. Als Vermieter:in in Österreich hast du klare Pflichten, was die Heizkostenabrechnung betrifft: wann sie fällig ist, wie die Kosten auf die Mieter:innen verteilt werden und was du dokumentieren musst. Hier bekommst du den Überblick. ## Heizkosten abrechnen Vermieter Österreich: Welche Rechtsgrundlagen gelten? Die Abrechnung von Heizkosten in Österreich ist nicht einheitlich geregelt – es kommt auf die Art der Heizanlage und die Wohnsituation an. ### Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) Das **[Heizkostenabrechnungsgesetz](https://hey-franz.com/lexikon/heizkostenabrechnungsgesetz) (HeizKG)** gilt für Gebäude mit einer zentralen Wärmeversorgungsanlage (Zentralheizung) und verpflichtet Vermieter:innen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Das Gesetz gilt unabhängig davon, ob das [MRG](https://hey-franz.com/lexikon/mrg) anwendbar ist oder nicht. Zentrale Pflichten laut HeizKG: - Verbrauchserfassung durch geeichte Messgeräte (z. B. [Heizkostenverteiler](https://hey-franz.com/lexikon/heizkostenverteiler), [Wärmezähler](https://hey-franz.com/lexikon/warmezahler)) - Jährliche Abrechnung der Heizkosten - Mindestens 50 % der Kosten müssen verbrauchsabhängig verteilt werden - Schriftliche Übermittlung der Abrechnung an alle Nutzungsberechtigten ### Wann gilt das HeizKG nicht? Das HeizKG gilt nicht für Gebäude mit Einzelheizungen (z. B. Gas-Therme in der Wohnung selbst) – dort zahlt der Mieter seine Heizkosten direkt an den Anbieter. Es gilt auch nicht für Gebäude mit weniger als zwei Nutzungseinheiten. --- ## Heizkostenverteilung Schlüssel: So werden die Kosten aufgeteilt Die Aufteilung der Heizkosten erfolgt in zwei Schritten: zuerst werden die Gesamtkosten auf das Gebäude verteilt, dann auf die einzelnen Wohnungen. ### Fixkostenanteil und verbrauchsabhängiger Anteil Laut HeizKG müssen die Heizkosten in einen **[Fixkostenanteil](https://hey-franz.com/lexikon/fixkostenanteil)** (max. 50 %) und einen **verbrauchsabhängigen Anteil** (mind. 50 %) aufgeteilt werden: | Kostenart | Verteilung | | --- | --- | | Fixkostenanteil (max. 50 %) | Nach [Nutzfläche](https://hey-franz.com/lexikon/nutzflache) oder vereinbartem Schlüssel | | Verbrauchsabhängiger Anteil (mind. 50 %) | Nach tatsächlichem Verbrauch laut Messgeräten | Du kannst als Vermieter:in auch einen höheren verbrauchsabhängigen Anteil (bis zu 100 %) wählen – das schafft mehr Anreiz zum Energiesparen. ### Nutzflächenschlüssel Der Fixkostenanteil wird typischerweise nach der **Nutzfläche** der einzelnen Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Gebäudes verteilt. Alternativ kann ein anderer vereinbarter Schlüssel verwendet werden, solange er nachvollziehbar und für alle Parteien einsehbar ist. --- ## Heizkostenabrechnung Pflicht Österreich: Fristen und Form ### Wann muss die Abrechnung vorliegen? Die Heizkostenabrechnung muss **innerhalb von sechs Monaten nach Ende der [Abrechnungsperiode](https://hey-franz.com/lexikon/abrechnungsperiode)** schriftlich übermittelt werden. Die Abrechnungsperiode beträgt maximal zwölf Monate. Beispiel: Abrechnungszeitraum 1. Jänner bis 31. Dezember 2025 – die Abrechnung muss spätestens bis 30. Juni 2026 vorliegen. > **Wichtig** > Wenn du die Frist versäumst, verlierst du laut HeizKG den Anspruch auf Nachforderungen für diesen Zeitraum. Die Abrechnung trotzdem zu erstellen bleibt Pflicht, aber Nachzahlungen können nicht mehr eingefordert werden. ### Was muss die Abrechnung enthalten? Eine rechtskonforme Heizkostenabrechnung enthält mindestens: - Abrechnungszeitraum - Gesamtkosten der Heizanlage (aufgeschlüsselt nach Brennstoff, Wartung, Ablesung etc.) - Aufteilung in Fix- und Verbrauchsanteil - Verbrauchswerte je Wohneinheit - Berechnung des Anteils je Wohnung - Bereits geleistete [Akontozahlungen](https://hey-franz.com/lexikon/akontozahlungen) - Nachzahlung oder Guthaben **Hier weiterlesen:** [Betriebskostenabrechnung in Österreich: Der Guide für Vermieter](https://hey-franz.com/insights/betriebskostenabrechnung-in-oesterreich-der-guide-fuer-vermieter) --- ## Heizkosten umlegen auf Mieter: Was ist erlaubt? Grundsätzlich darfst du als Vermieter:in die tatsächlichen Heizkosten auf die Mieter:innen umlegen. Dazu zählen: - Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets) - Kosten für Wartung und Reinigung der Heizanlage - Kosten für Ablesung und Abrechnung der Messgeräte - Kosten für Kaminkehrer und Schornsteinfeger - Anteilige Kosten für Warmwasserbereitung (wenn zentral) Nicht umlegbar sind dagegen: - Kosten für die Erneuerung oder Sanierung der Heizanlage (das ist Erhaltungsaufwand des Vermieters) - Verwaltungskosten, die über das gesetzlich erlaubte Maß hinausgehen **Hier weiterlesen:** [Umlegbare Betriebskosten Österreich – vollständige Liste](https://hey-franz.com/insights/umlegbare-betriebskosten-osterreich-vollstandige-liste) --- ## Häufige Fehler bei der Heizkostenabrechnung ### 1. Keine oder falsche Messgeräte Ohne geeichte Messgeräte ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich – und damit eine Pflicht des HeizKG nicht erfüllbar. Achte darauf, dass alle Wohnungen mit geeigneten Geräten ausgestattet sind und diese regelmäßig abgelesen werden. ### 2. Falscher Verteilungsschlüssel Wenn der Fix- und Verbrauchsanteil nicht korrekt aufgeteilt wird oder der Nutzflächenschlüssel fehlerhaft berechnet ist, kann die Abrechnung angefochten werden. Dokumentiere den verwendeten Schlüssel sorgfältig. ### 3. Frist versäumt Wer die Sechsmonatsfrist nicht einhält, verliert den Anspruch auf Nachforderungen. Trag dir die Frist im Kalender ein oder nutze ein Tool, das dich automatisch daran erinnert. ### 4. Akontozahlungen nicht angepasst Wenn die tatsächlichen Heizkosten regelmäßig stark von den Akontozahlungen abweichen, solltest du die monatlichen Vorauszahlungen anpassen. Zu hohe Akontos führen zu Unmut, zu niedrige zu hohen Nachzahlungen am Jahresende. ### 5. Fehlende Belegpflicht Mieter:innen haben das Recht, die Belege zur Heizkostenabrechnung einzusehen. Bewahre alle Rechnungen, Verbrauchserfassungen und Protokolle für mindestens sieben Jahre auf. Tools wie immovio helfen dir, Belege zentral zu speichern, Abrechnungen strukturiert zu erstellen und Fristen automatisch im Blick zu behalten. **Hier weiterlesen:** [Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel](https://hey-franz.com/insights/betriebskostenabrechnung-bei-mieterwechsel) [CTA] ## Häufige Fragen **Bin ich als Vermieter verpflichtet, Heizkosten abzurechnen?** Ja, wenn dein Gebäude über eine zentrale Heizanlage verfügt, bist du laut Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) verpflichtet, die Heizkosten jährlich und verbrauchsabhängig abzurechnen. **Wie werden Heizkosten auf Mieter verteilt?** Die Heizkosten werden in einen Fixkostenanteil (nach Nutzfläche, max. 50 %) und einen verbrauchsabhängigen Anteil (nach Verbrauch, mind. 50 %) aufgeteilt. Den tatsächlichen Verbrauch ermitteln geeichte Messgeräte. **Bis wann muss die Heizkostenabrechnung vorliegen?** Die Abrechnung muss innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode schriftlich übermittelt werden. Bei Versäumnis der Frist verfällt der Anspruch auf Nachforderungen. **Welche Heizkosten darf ich auf Mieter umlegen?** Umlegbar sind Brennstoffkosten, Wartung, Ablesung und anteilige Warmwasserkosten. Nicht umlegbar sind Investitionen in die Erneuerung oder Sanierung der Heizanlage – diese trägt der Vermieter. **Was passiert, wenn ich die Heizkostenabrechnung zu spät erstelle?** Du verlierst den Anspruch auf Nachforderungen für diesen Abrechnungszeitraum. Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung bleibt aber bestehen – du kannst also nicht einfach darauf verzichten. ## Verwandte Artikel - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? Erfahre, welche smarten Geräte zulässig sind, was du mit Mieter:innen abstimmen musst und worauf du beim Datenschutz achtest. - [Mietminderung bei Schimmel in Österreich](https://hey-franz.com/insights/mietminderung-bei-schimmel-in-oesterreich) (Digitalisierung, Rechtliches, Praxiswissen · 2026-06-26 · 5 min Lesezeit) – Wie hoch ist die Mietminderung bei Schimmel in Österreich? Erfahre als Vermieter:in, wann eine Kürzung berechtigt ist, welche Prozentsätze gelten und wie du dich gegen überzogene Forderungen wehrst. - [Photovoltaik Mietwohnung Österreich: Rechte der Mieter:innen, Pflichten der Vermieter:innen](https://hey-franz.com/insights/photovoltaik-mietwohnung-oesterreich-rechte-der-mieter-innen-pflichten-der-vermieter-innen) (Digitalisierung · 2026-06-15 · 4 min Lesezeit) – Was dürfen Mieter:innen bei Photovoltaik in der Mietwohnung – und was musst du als Vermieter:in wissen? Balkonkraftwerk, Dach-PV und Gemeinschaftsanlage erklärt. ## Weiterlesen - Alle Insights: https://hey-franz.com/insights - Lexikon: https://hey-franz.com/lexikon ## Nächste Schritte - 14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte: https://hey-franz.com/konto/registrieren - Preise und inkludierte Einheiten: https://hey-franz.com/preise - Fragen an das Team: office@hey-franz.com ## Für Agents - Jede öffentliche Seite liefert diese Darstellung mit dem Header `Accept: text/markdown` oder über die URL mit `.md`-Endung. - Seitenübersicht: https://hey-franz.com/llms.txt - API-Katalog (RFC 9727): https://hey-franz.com/.well-known/api-catalog - OpenAPI der öffentlichen Inhalts-API: https://hey-franz.com/openapi.json - Zugang und Authentifizierung: https://hey-franz.com/auth.md --- heyFranz · ein Service der immovio FlexCo, Faistenau, Österreich · https://hey-franz.com · office@hey-franz.com