--- title: "Kaution einbehalten in Österreich: Das gilt" url: https://hey-franz.com/insights/kaution-einbehalten-in-oesterreich-das-gilt type: article description: "Wann darfst du als Vermieter:in die Kaution einbehalten? Erfahre, welche Gründe zulässig sind, wie du korrekt abrechnest und welche Fristen in Österreich gelten." updated: 2026-06-24 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Kaution einbehalten in Österreich: Das gilt > Wann darfst du als Vermieter:in die Kaution einbehalten? Erfahre, welche Gründe zulässig sind, wie du korrekt abrechnest und welche Fristen in Österreich gelten. - Kategorie: Praxiswissen, Rechtliches - Veröffentlicht: 2026-06-24 - Lesezeit: 4 Minuten - Autor: heyFranz Der Mieter zieht aus, und plötzlich stellt sich die Frage: Darfst du die Kaution einbehalten oder musst du sie vollständig zurückzahlen? Genau hier entstehen die meisten Streitigkeiten bei Mietende. In diesem Artikel erfährst du als Vermieter:in, wann du die Kaution einbehalten darfst, wie du sauber abrechnest und welche Fristen du in Österreich beachten musst. ## Kaution einbehalten als Vermieter:in: Wann ist das erlaubt? Die [Mietkaution](https://hey-franz.com/lexikon/mietkaution) ist eine Sicherheit, kein Zusatzeinkommen. Du darfst sie nur für offene Ansprüche aus dem [Mietverhältnis](https://hey-franz.com/lexikon/mietverhaltnis) heranziehen, nicht pauschal "zur Sicherheit" behalten. In Österreich sind im Wesentlichen drei Gründe anerkannt, um die Kaution einzubehalten: Offene Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen zählen dazu. Wenn der Mieter beim Auszug noch Miete oder eine Betriebskostennachforderung schuldet, darfst du diesen Betrag von der Kaution abziehen. Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen, sind der zweite Grund. Ein abgewohnter Teppich oder verblasste Wandfarbe nach mehreren Jahren sind gewöhnliche Abnutzung und kein Schadensfall. Ein Loch in der Wand, ein zerbrochenes Waschbecken oder Brandflecken sind hingegen ersatzfähige Schäden. Unterlassene Arbeiten, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet war, bilden den dritten Grund. Das kann etwa eine wirksam vereinbarte Endreinigung oder ein vertraglich geschuldetes Ausmalen sein. > **Wichtig** > Du darfst die Kaution nur für tatsächlich bezifferbare und nachweisbare Ansprüche einbehalten. Eine pauschale Einbehaltung "für alle Fälle" ist unzulässig und führt im Streit fast immer zur Rückzahlungspflicht plus Zinsen. ### Normale Abnutzung vs. Schaden: Die wichtigste Abgrenzung Der häufigste Grund für Streit ist die Frage, was noch gewöhnliche Abnutzung ist. Als Faustregel gilt: Was beim vertragsgemäßen Wohnen zwangsläufig entsteht, ist normale Abnutzung und darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Dazu gehören kleine Bohrlöcher, leichte Gebrauchsspuren am Boden oder vergilbte Wände nach langer Mietdauer. Echte Schäden entstehen durch unsachgemäße Behandlung: Wasserschäden durch Nachlässigkeit, kaputte Sanitäranlagen oder grobe Beschädigungen am Boden. Wie du Schäden bei der Übergabe sauber dokumentierst, liest du hier: **Hier weiterlesen:** [Übergabeprotokoll erstellen: So machst du es richtig](https://hey-franz.com/insights/uebergabeprotokoll-erstellen-so-machst-du-es-richtig) ## Kaution abrechnen beim Auszug: So gehst du vor Damit du die Kaution rechtssicher einbehalten kannst, brauchst du eine nachvollziehbare Abrechnung. Geh dabei Schritt für Schritt vor: 1. Wohnungsübergabe gemeinsam durchführen und alle Mängel im Übergabeprotokoll festhalten, idealerweise mit Fotos. 2. Schäden und offene Forderungen konkret beziffern. Bei Reparaturen brauchst du Kostenvoranschläge oder Rechnungen als Nachweis. 3. Offene Mieten und Betriebskostennachzahlungen gegenrechnen. 4. Eine schriftliche Kautionsabrechnung erstellen, die jeden Abzug einzeln auflistet und belegt. 5. Den Restbetrag der Kaution samt aufgelaufener Zinsen an den Mieter überweisen. Je genauer deine Dokumentation, desto besser deine Position, falls es zum Streit kommt. Ein vager Hinweis auf "Renovierungsbedarf" reicht nicht, du musst jeden Posten belegen können. > **Wichtig** > Die Kaution muss in Österreich verzinst auf einem Sparbuch oder getrennt vom Vermietervermögen veranlagt werden. Bei der Rückzahlung stehen dem Mieter die Zinsen zu. ### Was, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht? Häufig zieht der Mieter aus, bevor die endgültige [Betriebskostenabrechnung](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostenabrechnung) vorliegt. In diesem Fall darfst du einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis die Abrechnung fertig ist. Der einbehaltene Betrag muss sich aber realistisch an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren, nicht an einer Maximalschätzung. ## Wie lange darfst du die Kaution zurückbehalten? Eine starre gesetzliche Frist gibt es in Österreich nicht, doch die [Rechtsprechung](https://hey-franz.com/lexikon/rechtsprechung) verlangt eine Rückzahlung "unverzüglich" nach Mietende. In der Praxis bedeutet das: Sobald feststeht, dass keine Ansprüche mehr offen sind, ist die Kaution zurückzuzahlen. Üblich und akzeptiert sind einige Wochen bis wenige Monate, etwa um eine ausstehende Betriebskostenabrechnung abzuwarten. Behältst du die Kaution ohne triftigen Grund zu lange ein, riskierst du eine Klage und musst zusätzlich Verzugszinsen zahlen. Es lohnt sich also, zügig und transparent abzurechnen. Wer Mietverträge, Kautionsbeträge und Übergabeprotokolle zentral verwaltet, hat beim Auszug schneller alle Belege zur Hand. Tools wie immovio helfen dabei, diese Unterlagen an einem Ort zu bündeln, statt sie über Mails, Ordner und Excel-Tabellen zu verstreuen. **Hier weiterlesen:** [Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler](https://hey-franz.com/insights/mietkaution-in-oesterreich) [CTA] ## Häufige Fragen **Wann darf ich als Vermieter:in die Kaution einbehalten?** Du darfst die Kaution einbehalten, wenn offene Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen, ersatzfähige Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder vertraglich geschuldete, aber nicht erledigte Arbeiten vorliegen. Jeder Abzug muss konkret beziffert und belegt sein. **Kann ich die Kaution wegen normaler Abnutzung einbehalten?** Nein. Gewöhnliche Gebrauchsspuren wie verblasste Wände, kleine Bohrlöcher oder ein abgewohnter Boden gehören zur normalen Abnutzung und dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden. Nur echte Schäden durch unsachgemäße Nutzung sind ersatzfähig. **Wie lange darf die Kaution nach dem Auszug einbehalten werden?** Eine fixe Frist gibt es nicht, die Rückzahlung muss aber unverzüglich nach Mietende erfolgen. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darfst du einen angemessenen Teil bis zur Fertigstellung zurückbehalten. Eine grundlose Verzögerung kann Verzugszinsen auslösen. **Was passiert bei Streit um die Kautionsabrechnung?** Kommt es zum Streit um die Kautionsabrechnung, entscheidet, wer seine Ansprüche besser belegen kann. Ein lückenloses Übergabeprotokoll mit Fotos, Kostenvoranschläge und eine detaillierte schriftliche Abrechnung sind deine wichtigsten Beweismittel. Ohne Nachweise musst du die Kaution in der Regel vollständig zurückzahlen. **Muss ich die Kaution verzinsen, wenn ich sie nicht zurückzahle?** Ja. Die Kaution ist in Österreich verzinst zu veranlagen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Behältst du Teile der Kaution zu Unrecht ein, können zusätzlich Verzugszinsen auf den unberechtigt einbehaltenen Betrag anfallen. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? 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