--- title: "Leerstand Wohnung Österreich: Kosten, Steuern und wie du ihn vermeidest" url: https://hey-franz.com/insights/leerstand-wohnung-oesterreich-kosten-steuern-und-wie-du-ihn-vermeidest type: article description: "Leerstand Wohnung Österreich Vermieter: Welche Kosten laufen weiter, was gilt steuerlich und wie vermeidest du langen Leerstand? Alle wichtigen Infos kompakt." updated: 2026-04-14 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Leerstand Wohnung Österreich: Kosten, Steuern und wie du ihn vermeidest > Leerstand Wohnung Österreich Vermieter: Welche Kosten laufen weiter, was gilt steuerlich und wie vermeidest du langen Leerstand? Alle wichtigen Infos kompakt. - Kategorie: Praxiswissen, Rechtliches - Veröffentlicht: 2026-04-14 - Lesezeit: 1 Minuten - Autor: heyFranz Eine leerstehende Wohnung bedeutet: keine Mieteinnahmen, aber laufende Kosten. Für Vermieter:innen in Österreich kann Leerstand schnell teuer werden, besonders wenn er sich über mehrere Monate zieht. Was du als Vermieter:in bei einer Leerstandswohnung beachten musst, welche steuerlichen Konsequenzen drohen und wie du die Wohnung schnell wieder vermietest, erfährst du hier. ## Leerstand Wohnung Österreich: Diese Kosten laufen weiter Auch wenn keine Miete eingeht, laufen bei einer leerstehenden Wohnung zahlreiche Kosten unverändert weiter. Ein guter Überblick darüber ist die Grundlage jeder Strategie zur Leerstandsvermeidung. ### Betriebskosten Ein Teil der [Betriebskosten](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskosten) fällt unabhängig von der Nutzung an: [Grundsteuer](https://hey-franz.com/lexikon/grundsteuer), Hausversicherung, allgemeine Verwaltungskosten und Hausbetreuung zum Beispiel. Diese Kosten kannst du im Leerstand nicht auf einen Mieter umlegen, du trägst sie selbst. ### Laufende Finanzierungskosten Hast du die Wohnung mit einem Kredit finanziert, laufen die Kreditraten selbstverständlich weiter. Leerstand bedeutet hier direkte Belastung aus der eigenen Tasche, ohne gegenläufige Einnahmen. ### Instandhaltung und Sicherheit Eine leerstehende Wohnung sollte regelmäßig kontrolliert werden, um Schäden frühzeitig zu erkennen: Wasserschäden, Schimmelbildung oder Einbrüche passieren häufiger, wenn niemand dauerhaft im Objekt lebt. Gelegentliche Kontrollen und ein Mindestmaß an Beheizung im Winter sind wichtig und verursachen ebenfalls Kosten. ## Steuern bei Leerstand Österreich: Was gilt für dich? ### Werbungskosten trotz fehlender Einnahmen absetzbar Auch in Leerstandsphasen kannst du laufende Ausgaben für das Objekt als [Werbungskosten](https://hey-franz.com/lexikon/werbungskosten) bei der Einkommensteuer geltend machen: Betriebskosten, Zinsen, Abschreibungen ([AfA](https://hey-franz.com/lexikon/afa)) und [Instandhaltungskosten](https://hey-franz.com/lexikon/instandhaltungskosten). Die Voraussetzung ist, dass du die Vermietungsabsicht nachweisbar aufrechterhalten hast, etwa durch aktive Inserate oder Maklerbeauftragung. ### Achtung: Liebhabereibeurteilung Wenn eine Wohnung über sehr lange Zeit leersteht und keine ernsthaften Vermietungsbemühungen erkennbar sind, kann das Finanzamt die Tätigkeit als sogenannte "[Liebhaberei](https://hey-franz.com/lexikon/liebhaberei)" einstufen. Das hätte zur Folge, dass du Verluste nicht mehr steuerlich absetzen kannst und bereits geltend gemachte Verluste nachversteuern musst. Eine aktive Vermarktung ist daher nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerrechtlich wichtig. ### Grundsteuer läuft weiter Die Grundsteuer ist unabhängig von Nutzung oder Leerstand fällig. Sie wird von der Gemeinde eingehoben und ist als Werbungskosten absetzbar. **Hier weiterlesen:** [Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst](https://hey-franz.com/insights/steuern-vermietung-oesterreich-welche-ausgaben-du-absetzen-kannst) ## Leerstand Versicherung: Was du deiner Versicherung melden musst ### Meldepflicht beachten Viele Gebäude- und Haushaltsversicherungen enthalten eine Klausel, die bei dauerhaftem Leerstand (häufig ab 60 oder 90 Tagen) eine Meldepflicht vorsieht. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall eine Leistungskürzung oder sogar Ablehnung der Versicherungsleistung. ### Leerstandszuschlag oder Anpassung der Versicherung Manche Versicherungen verlangen bei längerem Leerstand einen Aufschlag oder bieten eine angepasste "Leerstandsversicherung" an. Es lohnt sich, die bestehende Police zu prüfen und im Zweifelsfall aktiv bei der Versicherung nachzufragen, was bei deinem Objekt gilt. ### Mindestanforderungen einhalten Um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden, solltest du die Wohnung regelmäßig lüften und bei Bedarf beheizen. Wasser- und Heizungsanlagen solltest du in der kalten Jahreszeit entweder in Betrieb lassen oder fachgerecht entleeren. ## Mietwohnung Leerstand vermeiden: So vermietest du schneller Die beste Strategie gegen Leerstandskosten ist eine möglichst kurze Leerstandsphase. Das klingt selbstverständlich, lässt sich aber mit den richtigen Maßnahmen gezielt steuern. ### Den richtigen Mietpreis setzen Ein zu hoher Mietpreis ist einer der häufigsten Gründe für langen Leerstand. Prüfe vor dem Inserieren, was für vergleichbare Wohnungen in der Lage tatsächlich verlangt wird. Lieber etwas realistischer einsteigen und schnell vermieten, als monatelang auf den Wunschpreis warten. **Hier weiterlesen:** [Miethöhe festlegen in Österreich: So findest du den richtigen Mietpreis](https://hey-franz.com/insights/miethohe-festlegen-in-oesterreich-so-findest-du-den-richtigen-mietpreis) ### Inserate auf mehreren Plattformen schalten Nutze die gängigen österreichischen Immobilienplattformen (willhaben, ImmobilienScout24, immo.at) und sorge für hochwertige Fotos und eine präzise Beschreibung. Gute Fotos und ein vollständiges Inserat reduzieren Leerstand messbar. ### Mieterauswahl sorgfältig, aber zügig treffen Eine gründliche Mieterauswahl ist wichtig, sollte aber nicht zur endlosen Verzögerung führen. Mit klaren Auswahlkriterien vorab kannst du Besichtigungen effizienter gestalten und schneller zur Entscheidung kommen. **Hier weiterlesen:** [Mieter finden Österreich: Worauf du bei der Mieterauswahl achten solltest](https://hey-franz.com/insights/mieter-finden-oesterreich-worauf-du-bei-der-mieterauswahl-achten-solltest) ### Übergabe und Onboarding vorbereiten Sobald du eine:n geeignete:n Mieter:in gefunden hast, zählt Geschwindigkeit. Wer Mietvertrag, Übergabeprotokoll und alle notwendigen Dokumente bereits vorbereitet hat, kann den Einzug zügig abwickeln und spart weitere Leerstandstage. Ein Tool wie immovio hilft dabei, Mietverträge und Übergabedokumente zentral bereitzuhalten, damit nichts den Prozess verzögert. [CTA] ## Häufige Fragen **Welche Kosten fallen bei einer Leerstandswohnung in Österreich an?** Bei einer leerstehenden Wohnung laufen weiterhin Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherung, Hausverwaltung), eventuelle Kreditraten und Instandhaltungskosten. Diese können nicht auf einen Mieter umgelegt werden und sind direkt vom Eigentümer zu tragen. **Kann ich Leerstandskosten steuerlich absetzen?** Ja, laufende Ausgaben wie Betriebskosten, Zinsen und Abschreibungen (AfA) können auch während des Leerstands als Werbungskosten geltend gemacht werden, solange eine nachweisbare Vermietungsabsicht besteht, zum Beispiel durch aktive Inserate. **Was ist die Liebhaberei-Regelung beim Leerstand?** Wenn das Finanzamt keine ernsthafte Vermietungsabsicht mehr erkennt, kann es die Tätigkeit als "Liebhaberei" einstufen. Das bedeutet: Verluste aus Leerstandsphasen sind nicht mehr absetzbar. Dokumentiere daher deine Vermarktungsaktivitäten. **Muss ich den Leerstand meiner Versicherung melden?** Ja, die meisten Gebäudeversicherungen sehen ab einem bestimmten Zeitraum (oft 60 bis 90 Tage) eine Meldepflicht vor. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall Probleme mit der Versicherungsleistung. Prüfe die genauen Bedingungen deiner Police. **Wie kann ich als Vermieter:in den Leerstand möglichst kurz halten?** Entscheidend sind ein realistischer Mietpreis, hochwertige Inserate auf mehreren Plattformen, eine zügige Mieterauswahl und eine gut vorbereitete Übergabe. Je reibungsloser der Prozess von der Suche bis zum Einzug läuft, desto kürzer der Leerstand. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? 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Erfahre als Vermieter:in, wann sich die Option zur Umsatzsteuer rechnet, wie der Vorsteuerabzug funktioniert und worauf du achten musst. ## Weiterlesen - Alle Insights: https://hey-franz.com/insights - Lexikon: https://hey-franz.com/lexikon ## Nächste Schritte - 14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte: https://hey-franz.com/konto/registrieren - Preise und inkludierte Einheiten: https://hey-franz.com/preise - Fragen an das Team: office@hey-franz.com ## Für Agents - Jede öffentliche Seite liefert diese Darstellung mit dem Header `Accept: text/markdown` oder über die URL mit `.md`-Endung. - Seitenübersicht: https://hey-franz.com/llms.txt - API-Katalog (RFC 9727): https://hey-franz.com/.well-known/api-catalog - OpenAPI der öffentlichen Inhalts-API: https://hey-franz.com/openapi.json - Zugang und Authentifizierung: https://hey-franz.com/auth.md --- heyFranz · ein Service der immovio FlexCo, Faistenau, Österreich · https://hey-franz.com · office@hey-franz.com