--- title: "Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler" url: https://hey-franz.com/insights/mietkaution-in-oesterreich type: article description: "Mietkaution Österreich: Wie hoch darf sie sein, wann muss sie zurückgegeben werden und welche Abzüge sind zulässig? Alles, was du als Vermieter:in wissen musst. Jetzt lesen." updated: 2026-03-27 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Mietkaution in Österreich: Höhe, Rückgabe und häufige Fehler > Mietkaution Österreich: Wie hoch darf sie sein, wann muss sie zurückgegeben werden und welche Abzüge sind zulässig? Alles, was du als Vermieter:in wissen musst. Jetzt lesen. - Kategorie: Digitalisierung, Praxiswissen - Veröffentlicht: 2026-03-23 - Lesezeit: 4 Minuten - Autor: heyFranz Die [Mietkaution](https://hey-franz.com/lexikon/mietkaution) gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen – dabei ist vieles klar geregelt, wenn man die Grundlagen kennt. Als Vermieter:in lohnt es sich, die Spielregeln rund um die Mietkaution in Österreich genau zu verstehen: Was darfst du verlangen, wie verwahrst du sie korrekt, und wann und wie viel davon musst du zurückgeben? ## Mietkaution Österreich: Was ist gesetzlich erlaubt? Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die du als Vermieter:in zu Beginn des Mietverhältnisses von deiner Mieterin oder deinem Mieter verlangen kannst. Sie sichert dich gegen Schäden an der Wohnung, ausstehende Mietzahlungen oder offene [Betriebskostennachforderungen](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostennachforderungen) ab. ### Wie hoch darf die Kaution sein? Das [Mietrechtsgesetz](https://hey-franz.com/lexikon/mietrechtsgesetz) (MRG) setzt hier klare Grenzen: Die Kaution darf **maximal drei [Bruttomonatsmieten](https://hey-franz.com/lexikon/bruttomonatsmieten)** betragen. Das gilt für alle Mietverhältnisse, die dem MRG vollständig oder teilweise unterliegen. Bei Wohnungen, die vollständig außerhalb des MRG liegen (z. B. Neubauten mit freier [Mietzinsvereinbarung](https://hey-franz.com/lexikon/mietzinsvereinbarung)), gibt es keine gesetzliche Obergrenze – in der Praxis haben sich aber ebenfalls drei Monatsmieten als Standard etabliert. > **Wichtig** > Die drei Monatsmieten beziehen sich auf die **Bruttomiete** inklusive Betriebskosten und [Umsatzsteuer](https://hey-franz.com/lexikon/umsatzsteuer). Wenn du mehr verlangst, riskierst du, dass der Mehrbetrag als rechtswidrig zurückgefordert wird. ### In welcher Form kann die Kaution geleistet werden? Die häufigste Form ist die [Barkaution](https://hey-franz.com/lexikon/barkaution): Dein:e Mieter:in überweist den Betrag auf ein Konto. Als Vermieter:in bist du gesetzlich verpflichtet, die Kaution **verzinslich anzulegen** – üblicherweise auf einem Sparbuch oder einem eigens dafür eingerichteten Konto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Alternativ sind auch folgende Formen möglich: - **[Bankgarantie](https://hey-franz.com/lexikon/bankgarantie):** Die Bank des Mieters bürgt für den Kautionsbetrag. Für dich als Vermieter:in besonders sicher, da du die Garantie direkt bei der Bank abrufen kannst. - **Sparbuch auf den Namen des Mieters:** Der Mieter übergibt dir das Sparbuch. Die Zinsen verbleiben beim Mieter. - **Depot:** Wertpapiere oder ähnliche Sicherheiten – kommt in der Praxis seltener vor. ## Mietkaution zurückfordern: Was gilt bei der Rückgabe? Nach dem Ende des Mietverhältnisses hast du als Vermieter:in das Recht, die Kaution für berechtigte Forderungen einzubehalten. Was du nicht einbehalten darfst, muss zurückgegeben werden. ### Wann muss die Kaution zurückgegeben werden? Einen exakt festgelegten gesetzlichen Rückgabezeitpunkt gibt es im österreichischen Recht nicht. Die Rechtsprechung geht aber von einer **angemessenen Frist** aus, die in der Praxis meist **vier bis sechs Wochen** nach Rückgabe der Wohnungsschlüssel beträgt. Du brauchst ausreichend Zeit, um eventuelle Schäden zu dokumentieren, Handwerker einzuholen und offene [Betriebskostenabrechnungen](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostenabrechnungen) zu prüfen. > Warte nicht zu lange: Überschreitest du eine angemessene Frist ohne triftigen Grund, gerätst du in Verzug und kannst zur Zahlung von Zinsen auf den einbehaltenen Betrag verpflichtet werden. ### Welche Abzüge sind zulässig? Als Vermieter:in darfst du von der Kaution folgende Beträge abziehen: - **Schäden, die über [normale Abnützung](https://hey-franz.com/lexikon/normale-abnutzung) hinausgehen** – zum Beispiel Löcher in der Wand, stark beschädigte Böden, mutwillige Beschädigungen - **Ausstehende Mietzahlungen** - **Offene Betriebskostennachforderungen** - **Kosten für nicht erledigte Reinigung**, wenn das vertraglich vereinbart war und die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand übergeben wurde Was du **nicht** einbehalten darfst: - Normale Abnutzung durch [vertragsgemäßen Gebrauch](https://hey-franz.com/lexikon/vertragsgemassen-gebrauch) (z. B. leichte Kratzer auf Böden, vergilbte Wände nach vielen Jahren) - Kosten für Reparaturen, die du ohnehin als Vermieter:in zu tragen hättest - Schäden, die bereits bei Einzug vorhanden waren und im Übergabeprotokoll festgehalten wurden ## Häufige Fehler bei der Kautionsrückgabe **Fehler 1: Keine schriftliche Dokumentation der Schäden** Ohne Fotos und ein lückenloses Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug ist es schwer, nachzuweisen, dass Schäden vom Mieter verursacht wurden. Ein digitales Übergabeprotokoll mit Zeitstempel und Fotos ist hier Gold wert. **Fehler 2: Zu lange warten** Viele Vermieter:innen behalten die Kaution monatelang ein, ohne konkrete Forderungen zu haben. Das ist rechtlich problematisch und lädt zu Streit ein. **Fehler 3: Normale Abnützung als Schaden deklarieren** Die Rechtsprechung ist hier klar: Tapeten, die nach zehn Jahren Mietdauer verblasst sind, oder ein Laminatboden mit kleinen Gebrauchsspuren sind normale Abnützung. Solche Kosten auf den Mieter abzuwälzen, wird vor Gericht in der Regel nicht standhalten. **Fehler 4: Keine Zinsen weitergegeben** Die auf der Kaution angefallenen Zinsen gehören dem Mieter. Vergisst du das, hast du eine zusätzliche Rückforderung am Hals. Tools wie immovio helfen dir dabei, Kautionen strukturiert zu verwalten, Fristen im Blick zu behalten und Übergabeprotokolle digital zu erstellen – so hast du im Streitfall eine saubere Dokumentation. [CTA] ## Häufige Fragen **Wie hoch darf die Mietkaution in Österreich maximal sein?** Die Mietkaution darf bei Wohnungen, die dem MRG unterliegen, maximal drei Bruttomonatsmieten betragen. Die Bruttomiete umfasst dabei Nettomiete, Betriebskosten und Umsatzsteuer. Höhere Kautionen können als rechtswidrig zurückgefordert werden. **Wann muss die Kaution nach dem Auszug zurückgegeben werden?** Eine gesetzlich fixierte Frist gibt es nicht, jedoch wird in der Praxis eine Frist von vier bis sechs Wochen nach Schlüsselrückgabe als angemessen angesehen. Bei konkreten offenen Forderungen (z. B. ausstehende Betriebskosten) kann die Rückgabe länger dauern. **Welche Abzüge darf ich als Vermieter:in von der Kaution einbehalten?** Du darfst berechtigte Forderungen wie Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Mietzahlungen und offene Betriebskostennachforderungen abziehen. Normale Abnützung durch vertragsgemäßen Gebrauch darf nicht auf den Mieter überwälzt werden. **Muss ich die Kaution verzinslich anlegen?** Ja. Als Vermieter:in bist du verpflichtet, eine Barkaution auf einem eigens dafür bestimmten, verzinslichen Konto zu verwahren. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen bei der Rückgabe mitberücksichtigt werden. **Was passiert, wenn ich die Kaution zu lange einbehalte?** Behältst du die Kaution ohne berechtigte Forderungen über eine angemessene Frist hinaus ein, gerätst du in Schuldnerverzug. Der Mieter kann dann Zinsen und – bei gerichtlicher Durchsetzung – auch Kostenersatz verlangen. Im Streitfall liegt die Beweislast für berechtigte Abzüge bei dir als Vermieter:in ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? Erfahre, welche smarten Geräte zulässig sind, was du mit Mieter:innen abstimmen musst und worauf du beim Datenschutz achtest. - [Vorsteuerabzug Vermietung Österreich](https://hey-franz.com/insights/vorsteuerabzug-vermietung-oesterreich) (Praxiswissen, Rechtliches · 2026-07-02 · 4 min Lesezeit) – Lohnt sich der Vorsteuerabzug bei der Vermietung in Österreich? Erfahre als Vermieter:in, wann sich die Option zur Umsatzsteuer rechnet, wie der Vorsteuerabzug funktioniert und worauf du achten musst. ## Weiterlesen - Alle Insights: https://hey-franz.com/insights - Lexikon: https://hey-franz.com/lexikon ## Nächste Schritte - 14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte: https://hey-franz.com/konto/registrieren - Preise und inkludierte Einheiten: https://hey-franz.com/preise - Fragen an das Team: office@hey-franz.com ## Für Agents - Jede öffentliche Seite liefert diese Darstellung mit dem Header `Accept: text/markdown` oder über die URL mit `.md`-Endung. - Seitenübersicht: https://hey-franz.com/llms.txt - API-Katalog (RFC 9727): https://hey-franz.com/.well-known/api-catalog - OpenAPI der öffentlichen Inhalts-API: https://hey-franz.com/openapi.json - Zugang und Authentifizierung: https://hey-franz.com/auth.md --- heyFranz · ein Service der immovio FlexCo, Faistenau, Österreich · https://hey-franz.com · office@hey-franz.com