--- title: "Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich" url: https://hey-franz.com/insights/mietvertrag-kundigen-als-vermieter-in-osterreich type: article description: "Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich: Wann ist eine Kündigung zulässig, welche Fristen gelten und wie muss sie aussehen? Rechtssicher erklärt für Vermieter:innen." updated: 2026-03-27 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich > Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich: Wann ist eine Kündigung zulässig, welche Fristen gelten und wie muss sie aussehen? Rechtssicher erklärt für Vermieter:innen. - Kategorie: Praxiswissen, Rechtliches - Veröffentlicht: 2026-03-25 - Lesezeit: 4 Minuten - Autor: heyFranz Als Vermieter:in in Österreich hast du deutlich weniger Kündigungsmöglichkeiten als dein:e Mieter:in – das österreichische Mietrecht schützt Mieter:innen in vielen Bereichen stark. Trotzdem gibt es klare Situationen, in denen du einen Mietvertrag kündigen darfst. Damit du dabei rechtssicher vorgehst, erfährst du hier, wann eine Kündigung als Vermieter:in zulässig ist, welche Fristen du einhalten musst und was bei einem Fehler passieren kann. ## Mietvertrag kündigen als Vermieter in Österreich: Was das Gesetz erlaubt Der wichtigste Faktor ist zunächst, ob deine Wohnung dem [Mietrechtsgesetz](https://hey-franz.com/lexikon/mietrechtsgesetz) ([MRG](https://hey-franz.com/lexikon/mrg)) unterliegt oder nicht – das entscheidet maßgeblich über deine Möglichkeiten als Vermieter:in. ### Wohnungen unter dem MRG: Kündigung nur mit wichtigem Grund Bei Wohnungen, die dem MRG vollständig unterliegen (typischerweise [Altbauwohnungen](https://hey-franz.com/lexikon/altbauwohnungen) in Mehrparteienhäusern), kannst du als Vermieter:in **nicht ohne Weiteres kündigen**. Eine Kündigung ist nur bei Vorliegen eines der gesetzlich definierten [Kündigungsgründe](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungsgrunde) gemäß § 30 MRG zulässig. Die wichtigsten Kündigungsgründe im Überblick: - **Erhebliche Verletzung der Mieterpflichten** – dazu zählen vor allem regelmäßige [Mietzinsrückstände](https://hey-franz.com/lexikon/mietzinsruckstande), grob vertragswidriger Gebrauch der Wohnung (z. B. schwere Beschädigungen) oder unerlaubte [Untervermietung](https://hey-franz.com/lexikon/untervermietung) - **Unleidliches Verhalten** – wenn der Mieter das Zusammenleben im Haus durch ständigen Lärm, Bedrohungen oder ähnliches nachhaltig stört - **[Eigenbedarf](https://hey-franz.com/lexikon/eigenbedarf)** – wenn du die Wohnung dringend für dich selbst oder nahe Angehörige benötigst (strenge Voraussetzungen, Gericht prüft die Dringlichkeit) - **Nichtbenützung** – wenn der Mieter die Wohnung über einen längeren Zeitraum ohne wichtigen Grund nicht nutzt - **Tod des Mieters ohne [eintrittsberechtigte Personen](https://hey-franz.com/lexikon/eintrittsberechtigte-personen)** > **Wichtig** > Kündigungen unter dem MRG müssen gerichtlich geltend gemacht werden. Du kannst nicht einfach ein Kündigungsschreiben schicken – du musst beim [Bezirksgericht](https://hey-franz.com/lexikon/bezirksgericht) einen [Kündigungsantrag](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungsantrag) stellen. Ohne gültigen Kündigungsgrund wird dieser abgewiesen. ### Wohnungen außerhalb des MRG: Mehr Spielraum Bei Wohnungen, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen (z. B. Neubauwohnungen, Einfamilienhäuser, Wohnungen in Zweifamilienhäusern mit Eigentümerwohnung), gelten die allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches ([ABGB](https://hey-franz.com/lexikon/abgb)). Hier ist eine [ordentliche Kündigung](https://hey-franz.com/lexikon/ordentliche-kundigung) auch ohne besonderen Grund möglich – sofern keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden. **Hier weiterlesen:** [Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich](https://hey-franz.com/insights/mietrechtsgesetz-mrg-oesterreich) ## Kündigungsfristen beim Mietvertrag kündigen in Österreich ### Fristen bei unbefristeten Mietverträgen unter dem MRG Für Kündigungen nach § 30 MRG gilt grundsätzlich ein **[Kündigungstermin](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungstermin) zum letzten Tag eines Kalendermonats**. Die Frist beträgt in der Regel **mindestens einen Monat**, in der Praxis aber oft drei oder sechs Monate – das hängt von der Mietdauer und den vertraglichen Vereinbarungen ab. ### Fristen bei Wohnungen außerhalb des MRG Hier gilt mangels abweichender Vereinbarung gemäß ABGB eine **[Kündigungsfrist](https://hey-franz.com/lexikon/kundigungsfrist) von einem Monat** zum Monatsletzten. Längere Fristen können im Mietvertrag vereinbart werden – solange sie für beide Seiten gleich gelten. ### Befristete Mietverträge Ein [befristeter Mietvertrag](https://hey-franz.com/lexikon/befristeter-mietvertrag) endet grundsätzlich automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine vorzeitige Kündigung durch dich als Vermieter:in ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich – die gleichen Regelungen gelten wie beim unbefristeten Vertrag. **Hier weiterlesen:** [Befristete Mietverträge in Österreich](https://hey-franz.com/insights/befristete-mietvertraege-in-osterreich) ## So sieht eine rechtssichere Kündigung aus ### Kündigung außerhalb des MRG: Schriftlich und fristgerecht Bei Mietverhältnissen außerhalb des MRG kannst du die Kündigung selbst aussprechen. Achte dabei auf folgende Punkte: 1. **Schriftform** – obwohl nicht immer gesetzlich vorgeschrieben, ist ein schriftliches Kündigungsschreiben dringend empfohlen 2. **Kündigungsgrund** – bei Wohnungen außerhalb des MRG nicht zwingend nötig, aber bei Streitigkeiten hilfreich 3. **Kündigungstermin** – klar benennen, unter Einhaltung der vereinbarten Frist 4. **Zustellung** – per Einschreiben oder persönlich mit Zustellnachweis ### Kündigung unter dem MRG: Gerichtlicher Weg Hier musst du einen **Kündigungsantrag beim zuständigen Bezirksgericht** einreichen. Der Ablauf: 1. Schriftlicher Antrag beim Bezirksgericht mit Angabe des Kündigungsgrundes 2. Das Gericht stellt dem Mieter die Kündigung zu 3. Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb einer Frist Einwendungen zu erheben 4. Erhebt der Mieter keine Einwendungen, wird die Kündigung rechtskräftig 5. Bei Einwendungen kommt es zur mündlichen Verhandlung Dieser Prozess kann mehrere Monate dauern. Eine anwaltliche Begleitung ist hier sehr empfehlenswert. ## Häufige Fehler bei der Kündigung als Vermieter:in **Fehler 1: Kündigung ohne Rechtsgrundlage bei MRG-Wohnungen** Viele Vermieter:innen verschicken ein einfaches Kündigungsschreiben, ohne zu wissen, dass das bei MRG-Wohnungen nicht wirksam ist. Solche Kündigungen sind rechtlich unwirksam. **Fehler 2: Fristen falsch berechnet** Der Kündigungstermin muss exakt eingehalten werden. Eine zu kurze Frist macht die Kündigung angreifbar. **Fehler 3: Eigenbedarf nicht ausreichend begründet** Die Eigenbedarfskündigung ist zulässig, aber das Gericht prüft die Dringlichkeit streng. Wer Eigenbedarf vorschiebt, ohne ihn tatsächlich zu haben, riskiert eine Abweisung und bei nachgewiesenem Missbrauch Schadenersatzforderungen. **Fehler 4: Keine saubere Dokumentation von Mietzinsrückständen** Wenn du wegen Mietzinsrückständen kündigst, brauchst du eine lückenlose Dokumentation der ausstehenden Zahlungen. Ohne Nachweise wird der Antrag schwer durchzusetzen sein. Eine strukturierte Mietverwaltung mit immovio hilft dir dabei, Zahlungseingänge lückenlos zu dokumentieren und Rückstände frühzeitig zu erkennen – das ist die beste Vorbereitung für den Fall, dass eine Kündigung doch einmal notwendig wird. [CTA] ## Häufige Fragen **Kann ich als Vermieter:in in Österreich jederzeit kündigen?** Nein. Bei Wohnungen unter dem MRG ist eine Kündigung nur bei Vorliegen eines gesetzlich definierten Kündigungsgrundes möglich und muss gerichtlich geltend gemacht werden. Bei Wohnungen außerhalb des MRG ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Frist auch ohne besonderen Grund möglich. **Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter:innen in Österreich?** Bei MRG-Wohnungen gilt in der Regel eine Mindestfrist von einem Monat zum Monatsletzten, in der Praxis oft drei bis sechs Monate. Bei Wohnungen außerhalb des MRG gilt mangels vertraglicher Vereinbarung eine Frist von einem Monat zum Monatsletzten. **Was ist die Eigenbedarfskündigung und wann ist sie zulässig?** Die Eigenbedarfskündigung erlaubt es dir als Vermieter:in, den Mietvertrag zu kündigen, wenn du die Wohnung dringend für dich selbst oder nahe Angehörige benötigst. Das Gericht prüft die Dringlichkeit streng. Ein bloßer Wunsch reicht nicht aus. **Muss ich die Kündigung schriftlich machen?** Bei Wohnungen außerhalb des MRG ist die Schriftform zwar nicht immer gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Bei MRG-Wohnungen erfolgt die Kündigung ohnehin über das Gericht – ein einfaches Kündigungsschreiben entfaltet dort keine Wirkung. **Was passiert, wenn ich einen Mietvertrag ohne gültigen Grund kündige?** Bei MRG-Wohnungen wird ein Kündigungsantrag ohne gültigen Kündigungsgrund vom Gericht abgewiesen. Bei Wohnungen außerhalb des MRG kann eine formell fehlerhafte oder zu kurz befristete Kündigung vom Mieter angefochten werden. Im schlimmsten Fall entstehen Schadenersatzforderungen ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? Erfahre, welche smarten Geräte zulässig sind, was du mit Mieter:innen abstimmen musst und worauf du beim Datenschutz achtest. - [Vorsteuerabzug Vermietung Österreich](https://hey-franz.com/insights/vorsteuerabzug-vermietung-oesterreich) (Praxiswissen, Rechtliches · 2026-07-02 · 4 min Lesezeit) – Lohnt sich der Vorsteuerabzug bei der Vermietung in Österreich? Erfahre als Vermieter:in, wann sich die Option zur Umsatzsteuer rechnet, wie der Vorsteuerabzug funktioniert und worauf du achten musst. ## Weiterlesen - Alle Insights: https://hey-franz.com/insights - Lexikon: https://hey-franz.com/lexikon ## Nächste Schritte - 14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte: https://hey-franz.com/konto/registrieren - Preise und inkludierte Einheiten: https://hey-franz.com/preise - Fragen an das Team: office@hey-franz.com ## Für Agents - Jede öffentliche Seite liefert diese Darstellung mit dem Header `Accept: text/markdown` oder über die URL mit `.md`-Endung. - Seitenübersicht: https://hey-franz.com/llms.txt - API-Katalog (RFC 9727): https://hey-franz.com/.well-known/api-catalog - OpenAPI der öffentlichen Inhalts-API: https://hey-franz.com/openapi.json - Zugang und Authentifizierung: https://hey-franz.com/auth.md --- heyFranz · ein Service der immovio FlexCo, Faistenau, Österreich · https://hey-franz.com · office@hey-franz.com