--- title: "Umlegbare Betriebskosten Österreich – vollständige Liste" url: https://hey-franz.com/insights/umlegbare-betriebskosten-osterreich-vollstandige-liste type: article description: "Welche Betriebskosten dürfen in Österreich auf Mieter:innen umgelegt werden? Vollständige Liste zur Betriebskostenabrechnung nach MRG – inkl. Sonderfall Teilanwendung." updated: 2026-03-30 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Umlegbare Betriebskosten Österreich – vollständige Liste > Welche Betriebskosten dürfen in Österreich auf Mieter:innen umgelegt werden? Vollständige Liste zur Betriebskostenabrechnung nach MRG – inkl. Sonderfall Teilanwendung. - Kategorie: Rechtliches, Praxiswissen - Veröffentlicht: 2026-03-09 - Lesezeit: 4 Minuten - Autor: heyFranz Als Vermieter:in stehst du regelmäßig vor der Frage: Was darf ich eigentlich auf meine Mieter:innen umlegen – und was nicht? Eine fehlerhafte [Betriebskostenabrechnung](https://hey-franz.com/lexikon/betriebskostenabrechnung) kann teuer werden, sowohl rechtlich als auch im Verhältnis zur Mieterschaft. Hier bekommst du eine vollständige, übersichtliche Auflistung aller umlegbaren Betriebskosten nach österreichischem Recht. --- ## Was sind umlegbare Betriebskosten? **Betriebskosten** sind jene laufenden Kosten, die durch den Betrieb und die Nutzung einer Immobilie entstehen – und die du als Vermieter:in unter bestimmten Voraussetzungen an deine Mieter:innen weitergeben darfst. In Österreich ist die Frage, *welche* Betriebskosten umgelegt werden dürfen, gesetzlich geregelt – vor allem im **[Mietrechtsgesetz](https://hey-franz.com/lexikon/mietrechtsgesetz) (MRG)**. Entscheidend ist dabei, ob dein Mietobjekt dem MRG voll- oder nur teilweise unterliegt, oder ob es komplett außerhalb des MRG liegt (z. B. bei Neubauten in bestimmten Konstellationen). > **Wichtig** > Nur weil du eine Leistung bezahlst, heißt das nicht automatisch, dass du sie auf die Mieter:innen umlegen darfst. Die Abrechnung muss gesetzeskonform sein – sonst riskierst du Rückforderungen. --- ## Betriebskosten nach MRG – die vollständige Liste Im **[Vollanwendungsbereich](https://hey-franz.com/lexikon/vollanwendungsbereich) des MRG** (§ 21 MRG) ist der Katalog der umlegbaren Betriebskosten abschließend. Das bedeutet: Nur was dort ausdrücklich genannt ist, darf auf Mieter:innen überwälzt werden. Hier weiterlesen [Betriebskostenabrechnung in Österreich: Der Guide für Vermieter](https://hey-franz.com/insights/betriebskostenabrechnung-in-oesterreich-der-guide-fuer-vermieter) ### Wasser und Abwasser - **Wassergebühren** (öffentliche Wasserversorgung) - **Abwassergebühren** (Kanalgebühren, Anschluss an öffentliche Kanalisation) - Kosten für die Wartung und den Betrieb einer **Hauskläranlage** oder Senkgrube (sofern vorhanden) ### Müll und Entsorgung - **Müllabfuhrgebühren** der Gemeinde - Kosten für **Müllcontainer** (Miete, Aufstellung) - Kosten für die Entsorgung von **Sperrmüll**, wenn dieser im Rahmen des normalen Hausbetriebs anfällt ### Allgemeine Teile des Hauses - **Beleuchtung** der allgemeinen Teile (Stiegenhaus, Keller, Hauseingang, Hof) - **Reinigung** des Stiegenhauses und anderer Gemeinschaftsflächen - **Schneeräumung** und **Streudienst** (Winterdienst) - **Gartenpflege** für gemeinschaftlich genutzte Grünflächen ### Versicherungen - **Feuerversicherung** (für das Gebäude) - **Haftpflichtversicherung** des Hauses - **Leitungswasserschadenversicherung** - **Sturmschadenversicherung** > **Wichtig** > Versicherungen dürfen nur in der Höhe umgelegt werden, die einem **ortsüblichen und angemessenen** Prämienniveau entspricht. Überhöhte Prämien – z. B. durch einen teuren Altvertrag – können von Mieter:innen angefochten werden. ### Gemeinschaftsanlagen - Kosten für den **Betrieb und die Wartung des Aufzugs** (Lift) - **Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss** (sofern vorhanden und für alle Mieter:innen zugänglich) - Kosten für eine **zentrale Wärmeversorgungsanlage** (Heizung, Warmwasser) – sofern diese als Betriebskosten und nicht als [Hauptmietzinsbestandteil](https://hey-franz.com/lexikon/hauptmietzinsbestandteil) abgerechnet wird - **Gemeinschaftliche Waschküche** oder Trockenraum (Energiekosten, Wartung) ### Öffentliche Abgaben und Gebühren - **[Grundsteuer](https://hey-franz.com/lexikon/grundsteuer)** (anteilig auf die vermieteten Einheiten) - Öffentliche **Abgaben**, die unmittelbar das Gebäude betreffen (z. B. Gehsteigerhaltungskosten, Anliegerleistungen) ### Hausverwaltung - **Hausbesorger- oder Hausbetreuungskosten** (inkl. Sozialversicherungsbeiträge, wenn ein:e Hausbesorger:in angestellt ist) - Kosten für eine externe **Hausverwaltung** – allerdings nur im Rahmen des gesetzlich festgelegten Höchstbetrags --- ## Was ist NICHT umlegbar? Ebenso wichtig wie die Liste der erlaubten Positionen ist das Wissen darüber, was *nicht* auf Mieter:innen abgewälzt werden darf: - **Reparaturen und [Instandhaltungskosten](https://hey-franz.com/lexikon/instandhaltungskosten)** (diese trägt grundsätzlich der/die Vermieter:in) - **Verwaltungsaufwand**, der über den gesetzlichen Rahmen hinausgeht - **Kosten für Verbesserungen oder Umbauten** - **Zinsen und Kreditkosten** für die Finanzierung des Gebäudes - **[Leerstandskosten](https://hey-franz.com/lexikon/leerstandskosten)** (Kosten, die entstehen, weil eine Wohnung nicht vermietet ist) - **Persönliche Steuern** des/der Vermieter:in --- ## Betriebskosten im MRG-Teilanwendungsbereich Beim **MRG-[Teilanwendungsbereich](https://hey-franz.com/lexikon/teilanwendungsbereich)** – das betrifft z. B. Einfamilienhäuser, Dienstwohnungen oder neu errichtete Gebäude in bestimmten Konstellationen – gilt der strenge Katalog des § 21 MRG nicht automatisch. Hier können Vermieter:in und Mieter:in die Betriebskostenregelung **vertraglich freier gestalten**. Trotzdem gilt: Was vereinbart wird, muss im Mietvertrag **klar und eindeutig** festgehalten sein. Vage Formulierungen gehen im Streitfall zulasten der Vermieter:in. ### Typische Regelungen im Teilanwendungsbereich - Die Parteien können **zusätzliche Kostenpositionen** vereinbaren (z. B. bestimmte Wartungsverträge) - Es können **Pauschalbeträge** für Betriebskosten festgelegt werden - Auch eine **Abrechnung nach Verbrauch** (z. B. Heizung, Wasser) ist zulässig > Selbst im Teilanwendungsbereich gilt: Klausel im Vertrag ≠ automatisch gültig. Sittenwidrige oder grob benachteiligende Vereinbarungen können unwirksam sein. --- ## Wie wird die Betriebskostenabrechnung erstellt? Die **Betriebskostenabrechnung** muss in Österreich jährlich erstellt und spätestens zum **30. Juni des Folgejahres** an die Mieter:innen übermittelt werden (§ 21 Abs. 3 MRG). Verpasst du diese Frist, kannst du Nachzahlungen für das betreffende Jahr nicht mehr einfordern. ### Schritt-für-Schritt: So erstellst du die Abrechnung 1. **Alle Belege sammeln** – Rechnungen, Gebührenbescheide, Versicherungspolizzen 2. **Zulässige Positionen herausfiltern** – nur MRG-konforme Kosten aufnehmen 3. **[Aufteilungsschlüssel](https://hey-franz.com/lexikon/aufteilungsschlussel) festlegen** – in der Regel nach [Nutzfläche](https://hey-franz.com/lexikon/nutzflache) (m²) 4. **Brutto-Jahreskosten je Position** auflisten 5. **Anteil pro Mieteinheit** berechnen 6. **Vorauszahlungen gegenrechnen** – Nachzahlung oder Guthaben ermitteln 7. **Abrechnung schriftlich übermitteln** – inkl. [Belegeinsicht](https://hey-franz.com/lexikon/belegeinsicht) ermöglichen Eine transparente und gut strukturierte Abrechnung ist nicht nur rechtlich notwendig – sie verhindert auch Konflikte mit Mieter:innen. Digitale Tools wie immovio können diesen Prozess erheblich vereinfachen und Fehler vermeiden. [immovio jetzt 45 Tage gratis und unverbindlich Testen](https://hey-franz.com/konto/registrieren) --- ## Häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung - **Unzulässige Positionen einrechnen** (z. B. Reparaturkosten) - **Fehlerhafter Verteilungsschlüssel** (z. B. [Kopfquote](https://hey-franz.com/lexikon/kopfquote) statt Nutzfläche, wenn vertraglich nicht anders vereinbart) - **Fristversäumnis** bei der Übermittlung - **Fehlende Belegeinsicht** – Mieter:innen haben das Recht, die Originalbelege einzusehen - **Unklare Bezeichnungen** einzelner Positionen [CTA] ## Häufige Fragen **Was sind umlegbare Betriebskosten nach dem MRG in Österreich?** Umlegbare Betriebskosten nach MRG (§ 21) umfassen u. a. Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser, Sturm), Beleuchtung und Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Liftbetrieb sowie Hausbesorger- und Hausverwaltungskosten. Der Katalog ist gesetzlich abschließend – nur diese Positionen dürfen auf Mieter:innen umgelegt werden. **Darf ich Reparaturkosten in der Betriebskostenabrechnung verrechnen?** Nein. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind grundsätzlich vom Vermieter bzw. der Vermieterin selbst zu tragen und dürfen nicht in der Betriebskostenabrechnung auf Mieter:innen abgewälzt werden. Eine Ausnahme kann im MRG-Teilanwendungsbereich durch vertragliche Vereinbarung bestehen – allerdings nur in engen Grenzen. **Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung im MRG-Bereich übermittelt werden?** Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss im Vollanwendungsbereich des MRG spätestens zum 30. Juni des Folgejahres an die Mieter:innen übermittelt werden. Bei Fristversäumnis verlierst du als Vermieter:in das Recht auf Nachforderungen für das betreffende Abrechnungsjahr. **Was gilt bei der Betriebskostenabrechnung im MRG-Teilanwendungsbereich?** Im MRG-Teilanwendungsbereich können Vermieter:in und Mieter:in die Betriebskostenregelung weitgehend frei im Mietvertrag gestalten. Der abschließende Katalog des § 21 MRG gilt hier nicht zwingend. Trotzdem müssen alle Vereinbarungen klar formuliert sein – und dürfen nicht sittenwidrig oder grob benachteiligend sein. **Haben Mieter:innen das Recht, Belege zur Betriebskostenabrechnung einzusehen?** Ja. Mieter:innen im Vollanwendungsbereich des MRG haben das gesetzliche Recht auf Einsicht in alle Originalbelege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Als Vermieter:in bist du verpflichtet, diese Einsicht zu ermöglichen – entweder durch Vorlage der Unterlagen oder durch Übermittlung von Kopien. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? Erfahre, wann du die Miete anpassen darfst und welche Grenzen 2026 und 2027 gelten. - [Smart Home Mietwohnung Österreich](https://hey-franz.com/insights/smart-home-mietwohnung-oesterreich) (Digitalisierung, Praxiswissen · 2026-07-06 · 5 min Lesezeit) – Was darfst du als Vermieter:in beim Smart Home in der Mietwohnung nachrüsten? 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