--- title: "Vorsteuerabzug Vermietung Österreich" url: https://hey-franz.com/insights/vorsteuerabzug-vermietung-oesterreich type: article description: "Lohnt sich der Vorsteuerabzug bei der Vermietung in Österreich? Erfahre als Vermieter:in, wann sich die Option zur Umsatzsteuer rechnet, wie der Vorsteuerabzug funktioniert und worauf du achten musst." updated: 2026-07-02 site: "heyFranz" language: de-AT --- # Vorsteuerabzug Vermietung Österreich > Lohnt sich der Vorsteuerabzug bei der Vermietung in Österreich? Erfahre als Vermieter:in, wann sich die Option zur Umsatzsteuer rechnet, wie der Vorsteuerabzug funktioniert und worauf du achten musst. - Kategorie: Praxiswissen, Rechtliches - Veröffentlicht: 2026-07-02 - Lesezeit: 4 Minuten - Autor: heyFranz Bei größeren Investitionen oder Sanierungen stellt sich für viele Vermieter:innen die Frage: Soll ich [Umsatzsteuer](https://hey-franz.com/lexikon/umsatzsteuer) verrechnen, um die Vorsteuer geltend zu machen? Der [Vorsteuerabzug](https://hey-franz.com/lexikon/vorsteuerabzug) bei der Vermietung kann bares Geld bringen, ist aber nicht in jedem Fall sinnvoll. In diesem Artikel erfährst du, wann sich der Vorsteuerabzug bei der Vermietung in Österreich rechnet und wie er funktioniert. ## Vorsteuerabzug bei der Vermietung: So funktioniert er Wer eine Wohnung vermietet, erbringt grundsätzlich eine umsatzsteuerpflichtige Leistung. Bei der Wohnraumvermietung gilt in Österreich ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 10 Prozent auf die Miete. Verrechnest du deinen Mieter:innen Umsatzsteuer, darfst du im Gegenzug die Vorsteuer aus deinen eigenen Ausgaben abziehen. Der Mechanismus ist einfach: Du nimmst von deinen Mieter:innen Umsatzsteuer ein und führst sie ans Finanzamt ab. Gleichzeitig holst du dir die Umsatzsteuer zurück, die du selbst für Handwerker, Material oder Dienstleistungen bezahlt hast. Diese zurückgeholte Steuer ist die Vorsteuer. Der Vorteil zeigt sich vor allem dann, wenn du hohe Ausgaben hast, etwa bei Anschaffung, Sanierung oder größeren Reparaturen. Die darin enthaltene Umsatzsteuer, oft 20 Prozent, kannst du dir über den Vorsteuerabzug zurückholen. > **Wichtig** > Bei der Wohnraumvermietung fällt auf die Miete der ermäßigte Satz von 10 Prozent an, während du auf viele Ausgaben 20 Prozent Vorsteuer zurückholen kannst. Genau dieser Unterschied macht den Vorsteuerabzug bei Investitionen attraktiv. ### Umsatzsteuer bei der Vermietung: Pflicht oder Option? Hier lohnt eine Unterscheidung. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig mit 10 Prozent. Anders sieht es bei der Vermietung zu Geschäftszwecken aus: Diese ist im Regelfall [unecht steuerbefreit](https://hey-franz.com/lexikon/unecht-steuerbefreit), das heißt ohne Umsatzsteuer und damit auch ohne Vorsteuerabzug. Hier kannst du unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optieren, um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. Als Kleinunternehmer:in mit Umsätzen unter der gesetzlichen Grenze bist du zudem grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, kannst dann aber auch keine Vorsteuer abziehen. Über einen Verzicht auf die [Kleinunternehmerregelung](https://hey-franz.com/lexikon/kleinunternehmerregelung) kannst du dich für die Regelbesteuerung entscheiden und damit den Vorsteuerabzug nutzen. **Hier weiterlesen:** [Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Österreich: Was du wissen musst](https://hey-franz.com/insights/umsatzsteuer-wohnungsvermietung-oesterreich) ## Wann lohnt sich der Vorsteuerabzug? Ob sich der Vorsteuerabzug rechnet, hängt von deiner konkreten Situation ab. Diese Faktoren sprechen dafür: 1. Hohe Investitionen: Stehen Sanierung, Anschaffung oder umfangreiche Reparaturen an, ist die abziehbare Vorsteuer entsprechend hoch. 2. Geschäftliche Vermietung: Vermietest du an Unternehmer:innen, die selbst [vorsteuerabzugsberechtigt](https://hey-franz.com/lexikon/vorsteuerabzugsberechtigt) sind, ist die verrechnete Umsatzsteuer für sie kein Nachteil. 3. Langfristige Planung: Der Vorsteuerabzug entfaltet seinen Vorteil über die Jahre, gerade bei werterhaltenden Maßnahmen. Dagegen spricht der Mehraufwand: Mit der Umsatzsteuerpflicht kommen regelmäßige Voranmeldungen und eine genauere Buchführung auf dich zu. Außerdem ist ein wichtiger Punkt zu beachten: der Berichtigungszeitraum. > **Wichtig** > Holst du dir bei einer Sanierung die Vorsteuer zurück und änderst später die Nutzung oder verkaufst, kann das Finanzamt einen Teil der Vorsteuer zurückfordern. Bei Gebäuden gilt ein langer Berichtigungszeitraum. Plane den Vorsteuerabzug deshalb langfristig. ### Vorsteuerabzug bei Sanierung: Ein typisches Beispiel Angenommen, du sanierst eine vermietete Wohnung für 50.000 Euro netto zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 10.000 Euro Umsatzsteuer. Verrechnest du deinen Mieter:innen Umsatzsteuer, kannst du diese 10.000 Euro als Vorsteuer geltend machen. Im Gegenzug führst du auf die Mieteinnahmen 10 Prozent Umsatzsteuer ab. Bei hohen Sanierungskosten und überschaubaren Mieteinnahmen ergibt sich daraus oft ein klarer Liquiditätsvorteil. Ob sich das in deinem Fall tatsächlich rechnet, hängt von Mietdauer, Investitionshöhe und Nutzung ab. Eine steuerliche Beratung klärt das verlässlich, dieser Artikel ersetzt sie nicht. **Hier weiterlesen:** [Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst](https://hey-franz.com/insights/steuern-vermietung-oesterreich-welche-ausgaben-du-absetzen-kannst) Wer Einnahmen, Ausgaben und Belege sauber getrennt erfasst, hat die Basis für jede Umsatzsteuervoranmeldung griffbereit. Tools wie immovio helfen dabei, Finanzen und Belege zentral zu verwalten, statt sie über mehrere Ordner zu verteilen. [CTA] ## Häufige Fragen **Wann kann ich als Vermieter:in die Vorsteuer abziehen?** Du kannst die Vorsteuer abziehen, wenn deine Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist. Bei der Wohnraumvermietung ist das mit 10 Prozent grundsätzlich der Fall. Im Gegenzug holst du dir die Umsatzsteuer aus deinen Ausgaben, etwa für Sanierung oder Reparaturen, zurück. **Lohnt sich der Vorsteuerabzug bei einer Sanierung?** Bei hohen Sanierungskosten ist der Vorsteuerabzug oft attraktiv, weil du dir die enthaltene Umsatzsteuer, häufig 20 Prozent, zurückholen kannst. Zu beachten ist der lange Berichtigungszeitraum: Änderst du später die Nutzung oder verkaufst, kann ein Teil der Vorsteuer zurückgefordert werden. **Wie hoch ist die Umsatzsteuer bei der Wohnungsvermietung?** Bei der Vermietung zu Wohnzwecken gilt in Österreich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10 Prozent auf die Miete. Auf viele deiner Ausgaben fallen hingegen 20 Prozent an, die du als Vorsteuer abziehen kannst. **Muss ich als Vermieter:in immer Umsatzsteuer verrechnen?** Nicht zwingend. Als Kleinunternehmer:in unter der Umsatzgrenze bist du grundsätzlich befreit, kannst dann aber keine Vorsteuer abziehen. Über einen Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung oder eine Option zur Steuerpflicht kannst du den Vorsteuerabzug ermöglichen. **Was ist der Berichtigungszeitraum beim Vorsteuerabzug?** Der Berichtigungszeitraum ist der Zeitraum, in dem das Finanzamt einen Teil der abgezogenen Vorsteuer zurückfordern kann, wenn sich die Nutzung ändert oder du verkaufst. Bei Gebäuden ist dieser Zeitraum lang, weshalb der Vorsteuerabzug langfristig geplant werden sollte. ## Verwandte Artikel - [Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen](https://hey-franz.com/insights/mietpreisbremse-oesterreich-2026) (Rechtliches, Praxiswissen · 2026-10-06 · 10 min Lesezeit) – Mietpreisbremse in Österreich: Welche Wohnungen sind betroffen? 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