--- title: "Immobilienertragsteuer-Rechner – heyFranz" url: https://hey-franz.com/rechner/immobilienertragsteuer type: tool description: "ImmoESt beim Verkauf einer Wohnung: Neu- und Altgrundstück, AfA und Befreiungen." site: "heyFranz" language: de-AT --- # Immobilienertragsteuer-Rechner ImmoESt beim Verkauf einer Wohnung: Neu- und Altgrundstück, AfA und Befreiungen. Kostenlos und ohne Anmeldung: https://hey-franz.com/rechner/immobilienertragsteuer ## So wird gerechnet - Steuersatz 30 % vom Veräußerungsgewinn (Privatpersonen). - Neugrundstück (Anschaffung ab April 2002): Verkaufspreis - (Anschaffungskosten + nicht abgesetzter Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand - geltend gemachte AfA) - Kosten der Mitteilung bzw. Selbstberechnung. - Altgrundstück (Anschaffung vor April 2002, am 31. 3. 2012 nicht steuerverfangen): pauschal 14 % des Erlöses als Gewinn, effektiv 4,2 %; nach Umwidmung in Bauland nach dem 31. 12. 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb: 60 %, effektiv 18 %. Für Kaufverträge ab 1. 1. 2027 (§ 30 Abs. 4 EStG idF BGBl. I Nr. 62/2026): 20 % bzw. 70 %, effektiv 6 % bzw. 21 %. Auf Antrag tatsächliche Werte. - Hauptwohnsitzbefreiung: steuerfrei, wenn die Wohnung ab der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend (mindestens zwei Jahre) oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war und dieser mit dem Verkauf aufgegeben wird. - Nicht abgebildet: Herstellerbefreiung, Regelbesteuerungsoption, Umwidmungszuschlag nach § 30 Abs. 6a EStG (Umwidmung nach dem 31. 12. 2024), Zuschlag für abgesetzte Fünfzehntelbeträge beim Altgrundstück, betriebliche Grundstücke. ## Ergebnis direkt verlinken Der Rechner liest seine Eingaben aus der URL. Nicht angegebene Werte nehmen das Beispiel der Seite. | Parameter | Bedeutung | | --- | --- | | `verkauf` | Verkaufspreis in Euro | | `kauf` | neu (ab April 2002) oder alt (vor April 2002) | | `vertrag` | bis_2026 oder ab_2027 (Datum des Kaufvertrags, nur Altgrundstück; leer = heute) | | `ak` | Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten in Euro | | `afa` | geltend gemachte AfA in Euro | | `aufwand` | nicht abgesetzter Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand in Euro | | `kosten` | Kosten der Mitteilung bzw. Selbstberechnung in Euro | | `umwidmung` | ja bei Umwidmung nach 1987 und nach dem letzten Kauf (nur Altgrundstück) | | `hws` | ja bei Hauptwohnsitzbefreiung | Beispiel: https://hey-franz.com/rechner/immobilienertragsteuer?verkauf=380000&kauf=neu&ak=250000&afa=30000 ## Häufige Fragen **Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?** 30 % vom Veräußerungsgewinn. Bei Altgrundstücken wird der Gewinn pauschal ermittelt: Bei Kaufverträgen bis 31. 12. 2026 sind das effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis, ab 1. 1. 2027 effektiv 6 %. Wurde das Grundstück nach dem 31. 12. 1987 und nach dem letzten Kauf in Bauland umgewidmet, sind es effektiv 18 % bzw. ab 2027 21 %. **Was ist ein Alt- und was ein Neugrundstück?** Altgrundstücke wurden vor April 2002 angeschafft; maßgeblich ist, dass sie am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Alles, was danach angeschafft wurde, ist ein Neugrundstück; hier wird der tatsächliche Gewinn besteuert. Bei einer Erbschaft oder Schenkung zählt die Anschaffung durch die Person, von der du die Wohnung bekommen hast. Ausnahme: Wurden in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf Herstellungsaufwendungen in Fünfzehntelbeträgen abgesetzt, galt eine 15-jährige Frist; dann ist nur eine Anschaffung vor April 1997 ein Altgrundstück. **Warum erhöht die AfA die Steuer?** Wer eine Wohnung vermietet, setzt jedes Jahr die Abschreibung (AfA) von den Mieteinnahmen ab. Diese AfA mindert beim Verkauf die Anschaffungskosten, der steuerpflichtige Gewinn wird also größer. Nachträglicher Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand erhöht die Anschaffungskosten, soweit er nicht schon abgesetzt wurde. **Wann muss ich keine Immobilienertragsteuer zahlen?** Bei der Hauptwohnsitzbefreiung: Die Wohnung war ab der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend, mindestens aber zwei Jahre, oder in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz, und du gibst ihn mit dem Verkauf auf. Für eine vermietete Wohnung trifft das meist nicht zu. Steuerfrei ist auch der Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes, soweit es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (z. B. Vermietung) gedient hat; der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig. **Wer führt die Immobilienertragsteuer ab?** In der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet: Er berechnet die Steuer und führt sie an das Finanzamt ab. Damit ist die Steuer meist abgegolten. Die Kosten dafür darfst du vom Gewinn abziehen. ## Weitere Rechner - [Wertsicherungsrechner](https://hey-franz.com/rechner/wertsicherung) – Miete nach VPI anpassen: mit allen Indexbasen, Schwellwert und amtlichen Werten. - [MieWeG-Check](https://hey-franz.com/rechner/mieweg) – Gilt die Mietpreisbremse für deine Wohnung? Und wie viel darfst du am 1. April erhöhen? - [Inflationsrechner](https://hey-franz.com/rechner/inflation) – Was ist ein Betrag von damals heute wert? Kaufkraft und Teuerung seit 1959. - [Mietrendite-Rechner](https://hey-franz.com/rechner/mietrendite) – Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite einer Anlegerwohnung. ## Nächste Schritte - 14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte: https://hey-franz.com/konto/registrieren - Preise und inkludierte Einheiten: https://hey-franz.com/preise - Fragen an das Team: office@hey-franz.com ## Für Agents - Jede öffentliche Seite liefert diese Darstellung mit dem Header `Accept: text/markdown` oder über die URL mit `.md`-Endung. - Seitenübersicht: https://hey-franz.com/llms.txt - API-Katalog (RFC 9727): https://hey-franz.com/.well-known/api-catalog - OpenAPI der öffentlichen Inhalts-API: https://hey-franz.com/openapi.json - Zugang und Authentifizierung: https://hey-franz.com/auth.md --- heyFranz · ein Service der immovio FlexCo, Faistenau, Österreich · https://hey-franz.com · office@hey-franz.com