Befristete Mietverträge in Österreich

Als Vermieter:in stehst du früher oder später vor der Frage: Befristet oder unbefristet vermieten? Befristete Mietverträge in Österreich bieten dir mehr Planungssicherheit – aber nur, wenn du die gesetzlichen Spielregeln kennst. In diesem Artikel erfährst du, was du beim befristeten Mietvertrag unbedingt beachten musst.

Was ist ein befristeter Mietvertrag in Österreich?

Ein befristeter Mietvertrag hat ein klar festgelegtes Enddatum. Das klingt simpel – ist aber rechtlich anspruchsvoller als viele denken. In Österreich gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) für einen Großteil der Wohnungsvermietungen, und es schreibt einige wichtige Rahmenbedingungen vor, die du als Vermieter:in kennen musst.

Wann gilt das MRG?

Das MRG gilt voll für Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953, für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 und für gefördert errichtete Mietwohnungen. Bei Wohnungen in neueren, nicht geförderten Gebäuden (sogenannte „Neubaumietwohnungen") gilt das MRG meist nur teilweise (Teilanwendung). Die Befristungsregeln des § 29 MRG gelten aber auch dort. Gar nicht anwendbar ist das MRG etwa bei Ein- und Zweiobjekthäusern, wenn der Mietvertrag ab 1. Jänner 2002 geschlossen wurde. Entscheidend ist jeweils das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr. Ob deine Wohnung unter das MRG fällt, hat direkte Auswirkungen darauf, wie du einen befristeten Mietvertrag rechtsgültig aufsetzen kannst.

Mindestdauer beim befristeten Mietvertrag

Die Mindestdauer eines befristeten Mietvertrags beträgt im MRG-Bereich (Voll- und Teilanwendung) drei Jahre. Für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 gilt: Bist du als Vermieter:in Unternehmer:in im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG), sind es fünf Jahre. Vermietest du privat, bleibt es bei drei Jahren. Kürzere Befristungen sind zwar möglich, gelten aber rechtlich als unbefristet – das wäre das Gegenteil von dem, was du vermutlich möchtest.

Für Wohnungen außerhalb des MRG gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer. Hier kannst du grundsätzlich auch kürzere Befristungen vereinbaren, zum Beispiel ein Jahr.

Verlängerung nach Ablauf

Wenn du den Mietvertrag verlängern willst, hast du zwei Möglichkeiten:

1. Schriftliche Verlängerungsvereinbarung vor Ablauf des Vertrags, wiederum mit Mindestdauer (im MRG-Bereich drei Jahre, für Unternehmer:innen im Sinn des KSchG bei Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 fünf Jahre)
2. Automatische gesetzliche Erneuerung – wird der Vertrag nach Ablauf weder ausdrücklich verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich einmalig automatisch um fünf Jahre oder, wenn du zum Zeitpunkt der Erneuerung keine Unternehmer:in im Sinn des KSchG bist, um drei Jahre (§ 29 Abs. 3 MRG). Wird er danach wieder nicht aufgelöst, geht das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes über!

Tipp: Halte Fristen im Blick und handle aktiv. Tools wie heyFranz erinnern dich rechtzeitig an auslaufende Mietverträge, damit du nicht in eine ungewollte Verlängerung schlitterst.

Befristeten Mietvertrag verlängern – so geht's richtig

Die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags muss schriftlich erfolgen und klar die neue Laufzeit definieren. Mündliche Absprachen sind rechtlich nicht durchsetzbar.

Im MRG-Bereich gilt auch bei der Verlängerung die Mindestlaufzeit: drei Jahre, bei Unternehmer:innen im Sinn des KSchG für Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 fünf Jahre. Willst du kürzer verlängern, riskierst du, dass die Befristung nicht anerkannt wird – der Vertrag würde dann als unbefristeter Mietvertrag weitergeführt.

Checkliste für die Verlängerung

• Schriftliche Vereinbarung vor Vertragsablauf
• Neue Laufzeit klar benennen (Datum)
• Im MRG-Bereich: mindestens 3 Jahre, als Unternehmer:in im Sinn des KSchG mindestens 5 Jahre
• Von beiden Seiten unterschreiben lassen
• Dokument sicher aufbewahren

Befristeter vs. unbefristeter Mietvertrag – was ist besser?

Beide Varianten haben ihre Berechtigung, je nachdem was du als Vermieter:in anstrebst.

Wenn du planst, die Wohnung in einigen Jahren selbst zu nutzen, verkaufen oder neu vermieten möchtest, ist die Befristung oft die klügere Wahl. Für langfristige, stabile Mietverhältnisse ohne viel Aufwand kann ein unbefristeter Vertrag wiederum weniger Verwaltungsaufwand bedeuten.

Befristeten Mietvertrag kündigen – was ist möglich?

Hier ist Vorsicht geboten: Ein befristeter Mietvertrag kann grundsätzlich nicht einfach vorzeitig gekündigt werden – weder von dir als Vermieter:in noch vom Mieter.

Ausnahmen für den Mieter

Im MRG-Bereich hat der Mieter das Recht, den befristeten Mietvertrag jeweils zum Monatsende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufzulösen – aber frühestens nach einem Jahr Laufzeit. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Möglichkeiten für Vermieter:innen

Als Vermieter:in hast du deutlich weniger Spielraum. Während der Laufzeit kannst du einen befristeten Vertrag im MRG-Bereich nur in Ausnahmefällen vorzeitig beenden:

• Bei erheblichem Mietzinsrückstand trotz Mahnung
• Bei erheblich nachteiligem Gebrauch der Wohnung durch den Mieter
• Wegen Eigenbedarf nur, wenn im Mietvertrag eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart ist und die strengen Voraussetzungen des § 30 MRG vorliegen, und auch dann nur über das Bezirksgericht

Auflösung im gegenseitigen Einvernehmen

Die einfachste Möglichkeit ist eine einvernehmliche Auflösung – wenn Mieter und Vermieter:in beide zustimmen, den Vertrag frühzeitig zu beenden. Das sollte ebenfalls schriftlich festgehalten werden.