Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Was Vermieter beachten müssen

Seit 1. Jänner 2026 begrenzt die Mietpreisbremse, wann und wie stark viele Wohnungsmieten wegen der Inflation steigen dürfen. Dafür brauchst du weiterhin eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Bei den erfassten Wohnungen sind solche Erhöhungen nur zum 1. April möglich. Die oft genannten Grenzen von 1 % für 2026 und 2 % für 2027 gelten allerdings nicht für alle Wohnungen.

Für dich als Vermieter bedeutet das: Bevor du die Miete anpasst, musst du drei Dinge prüfen. Welche Regeln gelten für deine Wohnung? Was erlaubt dein Mietvertrag? Und ab wann muss dein Mieter den neuen Betrag bezahlen?

Was bedeutet die Mietpreisbremse in Österreich?

Viele Mietverträge enthalten eine Wertsicherung. Damit wird vereinbart, dass sich die Miete an die Entwicklung der Preise anpassen kann. Eine solche Vereinbarung wird auch Wertsicherungsklausel oder Indexklausel genannt.

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz, kurz MieWeG, setzt dieser Anpassung Grenzen. Es regelt den möglichen Zeitpunkt und die maximal zulässige Höhe einer Erhöhung.

Dieser Artikel erklärt die Anpassung einer bereits vereinbarten Miete. Welche Miete du bei einer Neuvermietung verlangen darfst, ist eine eigene Frage. Dafür gelten je nach Wohnung weitere Regeln.

Für welche Mietverhältnisse gilt das MieWeG?

Die Mietpreisbremse gilt für viele Wohnungsmietverträge, auch für Untermietverträge und ältere Verträge. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, auf die Wohnung anwendbar ist.

Dabei gibt es drei wichtige Gruppen:

• Vollanwendung: Die Wohnung fällt unter die umfassenden Regeln des MRG. Dazu können auch gesetzliche Grenzen für die Miethöhe gehören.
• Teilanwendung: Nur bestimmte Regeln des MRG gelten. Auch wenn du die Miethöhe frei vereinbaren darfst, kann die Mietpreisbremse die spätere Anpassung begrenzen.
• Vollausnahme: Die Wohnung ist vollständig vom MRG ausgenommen. Dann gilt die gesetzliche Begrenzung der Wertsicherung durch das MieWeG nicht zwingend.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, kurz WGG, enthält eigene Regeln zur Berechnung des Mietentgelts. Diese Fälle werden hier nicht im Detail behandelt.

Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern solltest du genau hinsehen. Die Bezeichnung des Hauses reicht nicht aus, um eine Ausnahme festzustellen. Es kommt unter anderem auf den Vertragszeitpunkt und die gesetzlichen Voraussetzungen an.

Wenn du deine Wohnung noch nicht eingeordnet hast, kann dir der MieWeG-Check von heyFranz eine erste Orientierung geben. Bei unklaren Fällen solltest du die Einordnung fachlich prüfen lassen.

Wie stark darf die Miete 2026 und 2027 steigen?

Zuerst musst du unterscheiden, ob für deine Wohnung gesetzliche Mietpreisgrenzen nach dem MRG gelten. Denn davon hängt ab, ob zusätzlich die 1-%- beziehungsweise 2-%-Grenze greift.

Die allgemeine Regel: Hohe Inflation wird nur teilweise berücksichtigt

Das gesetzliche Modell verwendet die Veränderung der Jahresdurchschnittswerte des Verbraucherpreisindex, kurz VPI. Dieser Index bildet ab, wie sich die Preise für Verbraucher entwickeln. Maßgeblich ist der VPI 2020 oder sein Nachfolgeindex.

Verglichen werden zwei aufeinanderfolgende Kalenderjahre. Eine einzelne Monatsinflation reicht für diese Berechnung nicht aus.

Liegt die jährliche Veränderung über 3 %, zählt der Teil darüber nur zur Hälfte.

Ein fiktives Beispiel mit 5 % Inflation:

• Die ersten 3 % werden vollständig berücksichtigt.
• Die übrigen 2 Prozentpunkte werden halbiert. Davon bleibt 1 Prozentpunkt.
• Zusammen ergibt das 4 %.

Die Mietpreisbremse bedeutet deshalb nicht, dass eine Erhöhung immer bei höchstens 3 % liegt.

Zusätzliche Grenzen für Wohnungen mit gesetzlichen Mietpreisgrenzen

Für diese Wohnungen darf die Inflation des Jahres 2025 nur mit höchstens 1 % berücksichtigt werden. Für die Inflation des Jahres 2026 sind es höchstens 2 %.

Rechenbeispiel mit den Jahreswerten 2025

Die aus den Jahresdurchschnittswerten berechnete Veränderung für 2025 beträgt rund 3,55 %. Nach der allgemeinen Regel werden daraus rund 3,28 %.

Angenommen, der monatliche Hauptmietzins beträgt 1.000 Euro. Das ist in diesem Beispiel die Miete für die Wohnung ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer.

Das Beispiel ist fiktiv. Es berücksichtigt ausschließlich das vollständige Jahr 2025. Weitere Jahre oder eine anteilige erste Anpassung spielen hier keine Rolle. Außerdem wird angenommen, dass eine wirksame Vertragsvereinbarung mindestens diese Erhöhung erlaubt.

Die Prozentwerte sind zur Erklärung gerundet. Für die tatsächliche Rechnung verwendest du die ungerundeten Werte und rundest erst den neuen Mietbetrag auf Cent. Ein Rest von genau einem halben Cent wird dabei abgerundet; erst ein größerer Rest wird aufgerundet.

Warum bleibt die Wertsicherungsklausel wichtig?

Die Mietpreisbremse setzt eine Obergrenze. Sie erlaubt dir keine Erhöhung, die dein Vertrag nicht vorsieht.

Manche Verträge erlauben eine Anpassung erst, wenn der vereinbarte Index um einen bestimmten Wert gestiegen ist. Dieser Wert wird Schwellwert genannt. Ist er noch nicht erreicht, entsteht durch das MieWeG allein kein Anspruch auf eine höhere Miete.

Du brauchst daher zwei Berechnungen:

1. Welche neue Miete ist nach dem Vertrag möglich?
2. Welche neue Miete ist nach dem gesetzlichen Modell höchstens möglich?

Der niedrigere zulässige Betrag begrenzt die Erhöhung.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ausgehend von 1.000 Euro erlaubt der Vertrag zum betrachteten Zeitpunkt eine neue Miete von 1.020 Euro. Das allgemeine gesetzliche Modell ergibt 1.032,77 Euro. Dann bleiben höchstens 1.020 Euro zulässig. Gilt zusätzlich die 1-%-Grenze aus dem vorigen Beispiel, sind es höchstens 1.010 Euro.

Beide Rechnungen müssen sich auf denselben Zeitpunkt beziehen und die passenden Ausgangswerte verwenden. Gerade bei älteren Verträgen reicht es nicht, einfach zwei Prozentsätze auf die aktuelle Miete aufzuschlagen.

Auch eine im Vertrag bereits festgelegte Erhöhung um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz kann unter die Mietpreisbremse fallen. Entscheidend ist der Grund der Erhöhung. Dient sie der Wertsicherung, lässt sich die Begrenzung nicht allein durch eine solche Vereinbarung umgehen. Erhöhungen aus anderen Gründen sind davon zu unterscheiden.

Wann ist die erste Mietanpassung möglich?

Im gesetzlichen Berechnungsmodell ist der erste Anpassungstermin grundsätzlich der 1. April im Kalenderjahr nach dem Vertragsabschluss.

Für die erste Anpassung wird aber nicht automatisch die gesamte Jahresveränderung berücksichtigt. Es zählen nur die vollen Monate nach dem Vertragsabschluss im vorangegangenen Kalenderjahr. Entscheidend ist also, wann der Vertrag abgeschlossen wurde, nicht automatisch, wann der Mieter eingezogen ist.

Wird der Vertrag erst im Dezember abgeschlossen, bleiben in diesem Jahr keine vollen Monate nach dem Abschluss. Im folgenden April ergibt sich deshalb nach dem gesetzlichen Modell noch keine Erhöhung. Die erste Anpassung fällt dann auf den April des zweitfolgenden Kalenderjahres. Der Vertrag kann einen späteren Zeitpunkt vorsehen.

Beispiel: Vertragsabschluss im März 2026

Du schließt im März 2026 einen Mietvertrag über eine Wohnung mit gesetzlichen Mietpreisgrenzen ab. Im Beispiel wird angenommen, dass die Jahresinflation 2026 mindestens 2 % beträgt und der Vertrag eine entsprechende Anpassung erlaubt.

Nach dem Vertragsabschluss bleiben neun volle Monate: April bis Dezember. Für die erste Anpassung am 1. April 2027 wird die 2-%-Grenze deshalb nur zu neun Zwölfteln berücksichtigt.

2 % × 9 ÷ 12 = 1,5 %.

Bei einer monatlichen Miete von 800 Euro ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer ergibt das rechnerisch höchstens 812 Euro.

Das ist eine Obergrenze unter den genannten Annahmen. Eine niedrigere Jahresinflation oder eine für den Mieter günstigere Vertragsregel kann zu einer geringeren Erhöhung führen.

Was gilt für Mietverträge, die vor 2026 abgeschlossen wurden?

Auch ältere Verträge können unter die Mietpreisbremse fallen. Bei erfassten Wohnungen gelten die Grenzen für Erhöhungen ab 1. Jänner 2026. Eine ältere Indexklausel darf deshalb nicht allein wegen ihres Abschlussdatums unverändert weiter angewendet werden.

Wurde die Miete bereits angepasst, brauchst du den Monat, auf den sich der damals verwendete Indexwert bezogen hat. Das muss nicht der Monat sein, in dem du das Erhöhungsschreiben verschickt hast.

Bei älteren Verträgen können außerdem mehrere Kalenderjahre in die Berechnung einfließen. Ein pauschaler Aufschlag auf die aktuell verlangte Miete ist daher keine verlässliche Methode.

Lege für die Berechnung folgende Unterlagen bereit:

• den Mietvertrag mit der ursprünglichen Wertsicherungsklausel;
• den vereinbarten Ausgangsindex, also den Indexwert, auf dem die Vertragsberechnung aufbaut;
• den maßgeblichen Indexwert und Bezugsmonat der letzten Anpassung;
• die bisherigen Mietanpassungen und Berechnungen.

Wie kündigst du die Mieterhöhung richtig an?

Der 1. April als Anpassungstermin bedeutet nicht automatisch, dass dein Mieter schon an diesem Tag den höheren Betrag bezahlen muss. Auch die Regeln zur schriftlichen Mitteilung sind zu beachten.

Bei Mietverhältnissen, für die die entsprechende Vorschrift des MRG gilt, muss das Erhöhungsschreiben nach dem Wirksamwerden der Indexveränderung erfolgen. Die Erhöhung muss spätestens 14 Tage vor dem betreffenden Zahlungstermin bekanntgegeben werden.

Daraus folgt keine allgemeine Regel, dass du das Schreiben einfach 14 Tage vor dem 1. April versenden kannst. Bei Wohnungen in der MRG-Teilanwendung oder außerhalb des MRG musst du die jeweiligen Vertrags- und Rechtsregeln gesondert prüfen.

Ein nachvollziehbares Schreiben sollte enthalten:

• die Vertragsvereinbarung, auf die du die Erhöhung stützt;
• die bisherige und die neue Miete;
• die Berechnung;
• den Zeitpunkt, ab dem der neue Betrag zu bezahlen ist.

Bewahre die Berechnungsunterlagen und den Nachweis der Übermittlung auf.

Deine Prüfliste für die nächste Wertsicherung

1. Wohnung einordnen: Gilt das MRG vollständig, teilweise oder gar nicht? Gibt es Sonderregeln nach dem WGG?
2. Vertrag prüfen: Ist die Wertsicherung wirksam vereinbart? Sind die Voraussetzungen für eine Anpassung erfüllt?
3. Unterlagen sammeln: Halte Vertragsabschluss, Ausgangsindex und bisherige Anpassungen bereit.
4. Beide Berechnungen erstellen: Vergleiche das Vertragsmodell mit dem gesetzlichen Modell. Berücksichtige zusätzliche Grenzen und gegebenenfalls nur einen Teil des ersten Jahres.
5. Zahlungsbeginn prüfen: Kläre, wann die Anpassung möglich ist und welche Regeln für das Erhöhungsschreiben gelten.
6. Ergebnis mitteilen und ablegen: Erkläre den neuen Betrag und Zahlungsbeginn nachvollziehbar und bewahre die Unterlagen auf.

Mehr zur Vertragsberechnung findest du in den Grundlagen zur Indexmiete. Wenn für deine Wohnung die Richtwertmiete gilt, hilft dir der Überblick zur Richtwertmiete in Österreich. Dabei wird die zulässige Miethöhe anhand eines gesetzlich festgelegten Ausgangswerts und möglicher Zu- oder Abschläge bestimmt.

Wie unterstützt heyFranz bei der Wertsicherung?

In heyFranz hinterlegst du die Grundlagen deiner Wertsicherung und ob das MieWeG anwendbar ist. Bei kombinierter Berechnung vergleicht die Plattform das vertragliche Ergebnis mit der ausgewählten gesetzlichen Berechnung und schlägt den niedrigeren Wert vor.

Du prüfst und bestätigst die Anpassung. Anschließend erhältst du das Mieterhöhungsschreiben als PDF.

Die Unterstützung setzt richtige Vertragsdaten und die passende rechtliche Einordnung voraus. Ist die Vertragsklausel unklar oder möglicherweise unwirksam, muss sie gesondert geprüft werden.