Indexmiete Österreich: Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag richtig anwenden

Steigende Lebenshaltungskosten, schwankende Inflation – und deine Mieteinnahmen bleiben real gesehen immer geringer? Genau für diesen Fall gibt es die Indexmiete in Österreich. Mit einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag kannst du als Vermieter:in die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppeln und so die Kaufkraft deiner Einnahmen langfristig sichern. Was du dabei rechtlich beachten musst und wie die Berechnung konkret funktioniert, erfährst du hier.

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Was ist die Indexmiete Österreich?

Die Indexmiete (auch: wertgesicherte Miete oder indexierte Miete) ist eine Miete, die automatisch an einen Preisindex – in Österreich üblicherweise den Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria – gekoppelt ist. Steigt der VPI, steigt auch die Miete entsprechend.

Grundlage dafür ist eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag. Ohne eine solche Klausel hast du als Vermieter:in keinen Anspruch auf eine Anpassung der Miete – auch dann nicht, wenn die Inflation stark gestiegen ist.

Wo ist die Indexmiete rechtlich geregelt?

Bei Wohnungen kannst du Wertsicherungsklauseln seit 1. Jänner 2026 nur noch dann grundsätzlich frei vereinbaren, wenn sie ganz vom MRG ausgenommen sind (Vollausnahmen, z. B. Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab 2002). Für Wohnungen im MRG-Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), wann und wie stark die Miete steigen darf. Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins außerdem gesetzlich begrenzt, meist durch Richtwert oder Kategoriemiete.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Mieten-Wertsicherungsgesetz seit 2026

Seit 1. Jänner 2026 regelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), wann und wie stark eine wertgesicherte Miete steigen darf. Es gilt für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und im Teilanwendungsbereich des MRG, auch für Verträge, die vor 2026 abgeschlossen wurden. Nicht erfasst sind Vollausnahmen vom MRG (z. B. Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab 2002), Geschäftsräume und Wohnungen nach dem WGG (außer beim Entgelt nach § 13 Abs. 4 WGG).

Die wichtigsten Regeln des Berechnungsmodells (§ 1 Abs. 2 MieWeG):

• Nur am 1. April: Die Miete wird einmal jährlich zum 1. April angepasst, erstmals im ersten vollen Kalenderjahr nach Vertragsabschluss.
• Jahresdurchschnitt statt Einzelmonat: Maßstab ist die durchschnittliche VPI-Veränderung des Vorjahres, also der Vergleich der Jahresdurchschnitte.
• 3 %-Regel: Was über 3 % liegt, zählt nur zur Hälfte.
• Erste Anpassung aliquot: Bei der ersten Anpassung zählen nur die vollen Monate nach Vertragsabschluss.
• Rundung: Gerundet wird auf ganze Cent, ein halber Cent wird abgerundet.

Deckel für 2026 und 2027: Bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkungen des MRG (Vollanwendung) zählt nach § 1 Abs. 3 MieWeG die Inflation 2025 höchstens mit 1 % (Anpassung zum 1. April 2026) und die Inflation 2026 höchstens mit 2 % (Anpassung zum 1. April 2027). Der Deckel hängt am Inflationsjahr. Er gilt also auch, wenn du eine Anpassung später nachholst oder bei einem Altvertrag mehrere Jahre auf einmal anpasst. Ab 2028 gilt die normale 3 %-Regel.

Beispiel zum 1. April 2026: Die Inflation 2025 lag bei 3,6 % (exakt 3,554 %). Davon zählen 3 % voll und der Teil darüber nur zur Hälfte: 3 + 0,554 / 2 = 3,277 %. Im Teilanwendungsbereich darf eine Miete von 800 € bei einem vollen Jahr also um bis zu 3,3 % auf höchstens 826,22 € steigen. Im Vollanwendungsbereich zählt die Inflation 2025 höchstens mit 1 %, dort werden aus 800 € also höchstens 808,00 €.

Abweichende Klauseln: Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter:innen wirken nicht früher und nicht höher als nach dem MieWeG (§ 1 Abs. 4 MieWeG). Du rechnest also parallel nach Vertrag und nach MieWeG, es gilt der niedrigere Betrag. Wirksam ist auch die Kurzformel „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" (§ 2 MieWeG), bei Vollanwendung und Abschluss vor dem 1. Dezember 2026 „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes".

Altverträge: Wurde die Miete schon vor 2026 valorisiert, ist der Monat des zuletzt maßgeblichen Indexwerts der Ausgangspunkt. Alle Jahre seither zählen, das erste davon anteilig (§ 4 Abs. 2 MieWeG). Ist die Wertsicherungsklausel eines Vertrags aus der Zeit vor 2026 unwirksam, können Mieter:innen nur Zahlungen der letzten fünf Jahre zurückfordern, und der Anspruch verjährt drei Jahre ab Kenntnis (§ 4 Abs. 3 MieWeG). Das gilt nicht bei missbräuchlichen Klauseln.

Für den Vollanwendungsbereich gilt außerdem:

• Die Richtwerte für den Richtwertmietzins wurden nach den Nullrunden 2024 und 2025 am 1. April 2026 um 1 % erhöht. Am 1. April 2027 steigen die Richtwerte höchstens um 2 %, ab 2028 jährlich am 1. April nach der Vorjahresinflation mit 3 %-Regel.
• Höhere Richtwerte erhöhen eine laufende Miete nicht automatisch: Ohne vereinbarte Wertsicherung steigt sie auch im Vollanwendungsbereich nicht.

Im Teilanwendungsbereich (z. B. freifinanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 oder Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945) bist du bei der Höhe des Mietzinses freier, die Wertsicherung begrenzt aber auch dort das MieWeG. Den größten Gestaltungsspielraum hast du im Nichtanwendungsbereich des MRG (z. B. Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab 2002). Entscheidend ist jeweils das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr.

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Hier weiterlesen: Nettomiete vs. Bruttomiete

Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: So formulierst du sie richtig

Eine gültige Wertsicherungsklausel muss einige Punkte klar regeln:

• Referenzindex: Welcher Index gilt? In Österreich fast immer der VPI (Verbraucherpreisindex; seit Jänner 2026 ist der VPI 2025 die neue Basis, ältere Basen werden verkettet weitergeführt)
• Ausgangswert: Welcher Indexstand gilt zum Mietbeginn?
• Schwellenwert: Ab welcher Abweichung wird die Miete angepasst? (z. B. ab 5 % Veränderung)
• Anpassungsintervall: Jährlich, bei Überschreitung eines Schwellenwerts oder bei jeder Änderung?
• Rundungsregel: Wird auf volle Euros oder Cent gerundet?

Ein typischer Klausel-Kern lautet sinngemäß: „Der Mietzins wird jährlich zum [Datum] angepasst, wenn sich der VPI gegenüber dem Vorjahresmonat um mehr als X Prozent verändert hat."

Bei Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG wirkt eine solche Klausel seit 2026 aber nur eingeschränkt: Angepasst wird nur am 1. April und höchstens so stark, wie es das MieWeG-Modell erlaubt (§ 1 Abs. 4 MieWeG), auch wenn der Vertrag einen anderen Termin, einen Monatsvergleich oder einen Schwellenwert wie 5 % vorsieht. Am sichersten formulierst du dort mit der Kurzformel nach § 2 MieWeG: „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" (bei Vollanwendung und Abschluss vor dem 1. Dezember 2026 „gemäß § 1 Abs. 2 und 3").

Einseitige vs. beidseitige Wertsicherung

Unterschieden wird zwischen:

• Einseitiger Wertsicherung: Nur Mieterhöhungen bei steigendem Index sind vorgesehen, Senkungen bei fallendem Index nicht. Diese Form ist für Mieter:innen weniger vorteilhaft und nicht immer zulässig: Vermietest du als Unternehmer:in im Sinn des KSchG, ist sie nach § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG unwirksam.
• Beidseitiger Wertsicherung: Der Index wirkt in beide Richtungen – Erhöhung und Senkung. Diese Form ist fairer und wird von Gerichten positiver bewertet.

Auch das MieWeG-Modell wirkt in beide Richtungen: Die Miete kann am 1. April steigen oder sinken. Formuliere deine Wertsicherungsklausel deshalb immer beidseitig.

VPI Miete berechnen: So funktioniert die Mieterhöhung durch Indexierung

Die Berechnung der Mieterhöhung durch Indexierung ist einfacher als gedacht. Hier ein konkretes Beispiel:

Die Formel lautet: Neue Miete = Ausgangsmiete x (aktueller VPI / Ausgangs-VPI)

Jetzt nachrechnen: Wertsicherungsrechner mit aktuellen VPI-Werten

Den jeweils aktuellen VPI findest du auf der Website der Statistik Austria. Achte darauf, immer denselben Basismonat zu verwenden, den du im Mietvertrag festgelegt hast.

Allein nach diesem Monatsvergleich rechnest du seit 2026 nur noch bei Vollausnahmen vom MRG. Bei Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich begrenzt das MieWeG das Ergebnis: Angepasst wird nur am 1. April, Maßstab ist die durchschnittliche VPI-Veränderung des Vorjahres, was über 3 % liegt, zählt nur zur Hälfte, und es gilt der niedrigere Betrag aus Vertrag und MieWeG.

Hier weiterlesen: Richtwertmiete Österreich 2026: Bundesland-Übersicht und Berechnung

Mietzinsanpassung Österreich: Was du vor der Erhöhung beachten musst

Damit eine Mieterhöhung durch Indexierung rechtlich wirksam ist, müssen einige formale Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Schriftliche Ankündigung

Teile die Anpassung deinem:r Mieter:in schriftlich mit, am besten per eingeschriebenem Brief oder nachweisbarer E-Mail. Gesetzlich vorgeschrieben ist das schriftliche Erhöhungsbegehren im Vollanwendungsbereich des MRG (§ 16 Abs. 9 MRG). Außerhalb davon kommt es auf deinen Vertrag an, eine mündliche Mitteilung lässt sich im Streitfall aber kaum nachweisen.

2. Frist einhalten

Viele Wertsicherungsklauseln sehen vor, dass die Anpassung erst nach einer Ankündigungsfrist (z. B. 14 Tage oder 1 Monat) wirksam wird. Halte diese Frist konsequent ein.

Im Vollanwendungsbereich gilt zusätzlich § 16 Abs. 9 MRG: Dein schriftliches Erhöhungsbegehren muss nach dem Anpassungstermin ergehen und spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugehen, ab dem die neue Miete gelten soll.

3. Nachvollziehbare Berechnung beifügen

Füge der Ankündigung immer eine nachvollziehbare Berechnung bei: Welcher VPI-Wert wurde verwendet, wie lautet die neue Miethöhe? Das schafft Transparenz und beugt Streitigkeiten vor.

4. Rückwirkende Anpassungen

Hast du eine fällige Anpassung versäumt, kannst du sie bei MRG-Wohnungen für die Zukunft nachholen: Bei Altverträgen zählen nach § 4 Abs. 2 MieWeG alle Jahre seit der letzten Valorisierung. Rückwirkend, also für bereits vergangene Monate, kannst du im Vollanwendungsbereich keine Erhöhung verlangen (§ 16 Abs. 9 MRG). Außerhalb der Vollanwendung ist eine rückwirkende Erhöhung zumindest unsicher, plane also nicht damit. Deshalb: Termine im Blick behalten und Anpassungen nicht vergessen.

Tools wie heyFranz erinnern dich automatisch an fällige Mietanpassungen und helfen dir, alle Mieten strukturiert zu verwalten.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung durch Indexierung

• Kein Schwellenwert definiert: Bei Vollausnahmen vom MRG müsste ohne Schwellenwert oder festes Anpassungsintervall theoretisch jede kleine Indexveränderung zur Anpassung führen. Das ist unpraktisch und fehleranfällig. Bei MRG-Wohnungen ist ein Schwellenwert dagegen keine Voraussetzung, dort wird ohnehin nur am 1. April angepasst.
• Falscher Referenzmonat: Immer denselben Basismonat verwenden – nicht mal den Jahresanfang, mal den Mietbeginn-Monat.
• Vergessene Ankündigungen: Wer die Anpassung nicht rechtzeitig ankündigt, kann sie oft nicht mehr rückwirkend geltend machen.
• Klausel zu unklar formuliert: Vage Formulierungen wie "die Miete wird laufend an die Preisentwicklung angepasst" sind nicht ausreichend.