Richtwertmiete Österreich 2026: Bundesland-Übersicht und Berechnung

Wenn deine Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt, bestimmt der Richtwert den Rahmen für deinen Mietzins. Die Richtwertmiete in Österreich ist kein pauschaler Festpreis – sie ist ein Ausgangswert, von dem aus du als Vermieter:in mit Zu- und Abschlägen den tatsächlichen Mietzins ermittelst. Was das konkret bedeutet, welche Richtwerte 2026 je Bundesland gelten und welche wichtigen gesetzlichen Änderungen ab 2026 gelten, erfährst du hier.

Richtwertmiete Österreich 2026: Was steckt dahinter?

Der Richtwert ist ein gesetzlich festgelegter Betrag pro Quadratmeter und Monat, der als Berechnungsbasis für den angemessenen Hauptmietzins gilt. Er ist im Richtwertgesetz (RichtWG) verankert und wird regelmäßig auf Basis des Verbraucherpreisindex angepasst.

Wichtig zu verstehen: Der Richtwert ist kein Maximalpreis. Er ist ein Ausgangspunkt. Je nach Zustand, Lage und Ausstattung der Wohnung kannst du als Vermieter:in Zuschläge verlangen oder musst Abschläge hinnehmen.

Für welche Wohnungen gilt die Richtwertmiete?

Die Richtwertmiete gilt für Kategorie-A-Wohnungen sowie für Wohnungen der Kategorien B und C, die dem MRG vollständig unterliegen. Typischerweise sind das Altbauwohnungen in Mehrparteienhäusern mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 (§ 16 Abs. 2 MRG). Entscheidend ist das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr. Neubauten und Wohnungen außerhalb des MRG sind von der Richtwertbindung ausgenommen.

Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich

Richtwerte 2026 je Bundesland

Mit 1. April 2026 treten neue Richtwerte in Kraft. Die Erhöhung ist durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) auf maximal 1 % gedeckelt.

Hinweis: Eine Mietanpassung auf Basis der neuen Richtwerte ist frühestens mit der Mietperiode Mai 2026 möglich.

Zum 1. April 2027 dürfen die Richtwerte höchstens um 2 % steigen. Ab 2028 werden sie jährlich am 1. April an die Inflation des Vorjahres angepasst, wobei die 3 %-Regel gilt: Was über 3 % liegt, zählt nur zur Hälfte.

Mietzins Richtwert berechnen: So funktioniert es

Schritt 1: Ausgangswert festlegen

Du nimmst den Richtwert deines Bundeslandes als Basis und multiplizierst ihn mit der Nutzfläche der Wohnung. Das ergibt den Richtwert-Hauptmietzins ohne Zu- oder Abschläge.

Beispiel Wien: 6,74 €/m² x 60 m² = 404,40 € Nettomiete pro Monat (Ausgangsbasis)

Schritt 2: Zuschläge und Abschläge anwenden

Der Richtwert geht von einer Wohnung mit bestimmten Standardeigenschaften aus. Weicht deine Wohnung davon ab, gibt es Zu- oder Abschläge:

Typische Zuschläge:

• Überdurchschnittliche Lage (Lagezuschlag)
• Hochwertige Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, hochwertige Küche)
• Balkon, Terrasse oder Garten
• Aufzug
• Besonders guter Bauzustand oder Sanierungsstand

Typische Abschläge:

• Schlechter Bauzustand oder keine Sanierung
• Fehlende Ausstattungsmerkmale der Kategorie A
• Ungünstige Lage (z. B. stark befahrene Straße, Lärm)

Der Lagezuschlag: Besonders in Wien relevant

In Wien gibt es für bestimmte Lagen einen gesetzlich geregelten Lagezuschlag. Er wird nach § 16 Abs. 3 MRG aus den Grundkostenanteilen berechnet und kann den Mietzins spürbar erhöhen. Zulässig ist er nur bei überdurchschnittlicher Lage und nur, wenn du ihn spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich begründest (§ 16 Abs. 4 MRG). Ob für deine Adresse ein Lagezuschlag zulässig ist und wie hoch er ausfällt, lässt sich über die Lagezuschlagskarte der Stadt Wien prüfen.

In beliebten Wiener Bezirken kann der Lagezuschlag den Richtwert erheblich erhöhen. Das ist einer der Hauptgründe, warum die tatsächliche Miete in Wien oft deutlich über dem Richtwert liegt.

Schritt 3: Befristungsabschlag berücksichtigen

Ist der Mietvertrag befristet, musst du den so ermittelten Hauptmietzins um 25 % verringern (Befristungsabschlag nach § 16 Abs. 7 MRG).

Beispiel Wien (befristet): 404,40 € x 0,75 = 303,30 € Nettomiete pro Monat (Ausgangsbasis ohne weitere Zu- und Abschläge)

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Was passiert, wenn der Mietzins zu hoch ist?

Überschreitest du als Vermieter:in den angemessenen Richtwertmietzins, kann dein:e Mieter:in innerhalb von drei Jahren ab Vertragsabschluss eine Überprüfung beim Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle beantragen. Bei befristeten Verträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses oder nach der Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag (§ 16 Abs. 8 MRG). Wird der Mietzins als überhöht befunden, musst du den Differenzbetrag samt Zinsen rückwirkend zurückzahlen, bei unbefristeten Verträgen für bis zu drei Jahre, bei befristeten für bis zu zehn Jahre.

Mit einer strukturierten Mietverwaltung – wie sie heyFranz bietet – behältst du Mietzins, Wertsicherungsanpassungen und gesetzliche Fristen im Überblick und kannst bei Bedarf jederzeit nachvollziehen, auf welcher Basis dein Mietzins berechnet wurde.

Was sich 2026 für Vermieter:innen ändert

Ab 1. Jänner 2026 gilt das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) inklusive des neuen Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG). Diese Gesetzesänderungen betreffen sowohl neue als auch bestehende Mietverträge und haben konkrete Auswirkungen auf deinen Alltag als Vermieter:in.

Neue Regeln zur Wertsicherung (Indexmiete)

Bisher konnten Mietverträge Wertsicherungsklauseln enthalten, die eine automatische Anpassung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI) vorsahen – oft mit sofortiger Wirkung bei Indexveränderungen. Das ändert sich grundlegend:

Geltungsbereich: Das MieWeG gilt für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und im Teilanwendungsbereich des MRG, auch für Verträge, die vor 2026 abgeschlossen wurden. Nicht erfasst sind Vollausnahmen nach § 1 Abs. 2 MRG (z. B. Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab 2002), Geschäftsräume und Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG, außer für das Entgelt nach § 13 Abs. 4 WGG).

Einheitlicher Anpassungstermin: Mieterhöhungen auf Basis von Wertsicherungsklauseln sind ab 2026 nur noch einmal jährlich, jeweils zum 1. April, zulässig. Unterjährige Anpassungen sind nicht mehr möglich.

Deckelung bei hoher Inflation: Übersteigt die Jahresinflation 3 %, wird nur die Hälfte des über 3 % hinausgehenden Anteils für die Mieterhöhung herangezogen. Liegt die Inflation beispielsweise bei 7 %, werden statt 7 % nur 3 % + (4 % / 2) = 5 % als Berechnungsbasis verwendet.

Übergangsbeschränkungen für 2026 und 2027: Bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkungen des MRG (Vollanwendung, etwa bei der Richtwertmiete) gilt zusätzlich zur allgemeinen Deckelungsregel:

• 1. April 2026: Die Inflation 2025 zählt höchstens mit 1 %
• 1. April 2027: Die Inflation 2026 zählt höchstens mit 2 %

Der Deckel ist an das Inflationsjahr gebunden. Er gilt also auch, wenn du eine Anpassung später nachholst oder bei einem Altvertrag mehrere Jahre auf einmal anpasst. Ab 2028 gilt nur noch die allgemeine 3 %-Regel. In der Teilanwendung (z. B. freifinanzierte Neubauwohnungen) gibt es diesen Deckel nicht: Bei einer Inflation 2025 von 3,6 % (exakt 3,554 %) ist zum 1. April 2026 eine Erhöhung um bis zu 3,3 % möglich.

Jetzt nachrechnen: Zulässige Anpassung zum 1. April mit dem MieWeG-Rechner berechnen

Was musst du als Vermieter:in jetzt konkret tun?

Bestehende Mietverträge prüfen: Enthält dein Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel, gilt diese ab sofort nur noch zu den oben beschriebenen Bedingungen. Eine Anpassung kannst du frühestens zum 1. April 2026 vornehmen, in der Vollanwendung wird sie frühestens mit der Mietperiode Mai 2026 wirksam.

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Mieter rechtzeitig informieren: In der Vollanwendung des MRG darfst du das schriftliche Erhöhungsbegehren mit dem neuen Betrag und der gesetzlichen Grundlage erst nach dem 1. April 2026 stellen. Es muss deinen Mieter:innen spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugehen, ab dem die höhere Miete gelten soll, und wirkt nicht rückwirkend (§ 16 Abs. 9 MRG). Praktisch wird die Erhöhung damit frühestens ab Mai 2026 wirksam. In der Teilanwendung hängt es vom Mietvertrag ab, wie und wann du die Anpassung mitteilst.

Neue Mietverträge rechtssicher formulieren: Das MieWeG schafft eine neue Möglichkeit für eine sichere Wertsicherungsklausel: Es genügt ein einfacher Verweis auf das Gesetz, z. B. „Die Miete wird gemäß § 1 Abs. 2 MieWeG wertgesichert." Diese Formulierung schützt dich vor einer allfälligen Unwirksamkeit der Klausel wegen mangelnder Transparenz. Schließt du den Vertrag für eine Wohnung im Vollanwendungsbereich vor dem 1. Dezember 2026 ab, lautet der Verweis „gemäß § 1 Abs. 2 und 3 MieWeG“.

Rückforderungsrisiko beachten: Ist die Wertsicherungsklausel in einem vor 2026 abgeschlossenen Mietvertrag unwirksam, können Mieter:innen zu viel bezahlte Miete nur für Zahlungen der letzten fünf Jahre zurückfordern. Der Anspruch verjährt drei Jahre ab Kenntnis. Diese Begrenzung gilt nicht bei missbräuchlichen Klauseln (§ 4 Abs. 3 MieWeG).

Mindestbefristung für Unternehmer:innen auf fünf Jahre angehoben

Eine weitere wesentliche Änderung betrifft befristete Mietverträge: Die bisherige Mindestlaufzeit von drei Jahren wurde auf fünf Jahre angehoben, wenn du als Vermieter:in Unternehmer:in im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) bist. Für private Vermieter:innen bleibt es bei drei Jahren. Die neue Regel gilt für befristete Mietverträge und Verlängerungen, die ab 1. Jänner 2026 abgeschlossen werden, auch im Teilanwendungsbereich des MRG. Bestehende Verträge mit kürzerer Laufzeit sind davon nicht betroffen.

Hier weiterlesen: Befristete Mietverträge in Österreich