Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?
Als Vermieter:in in Österreich stößt du früher oder später auf eine entscheidende Frage: Gilt das Mietrechtsgesetz Österreich – kurz MRG – eigentlich für deine Wohnung? Die Antwort ist nicht immer eindeutig, hat aber direkte Auswirkungen auf Mietzins, Kündigung und deine Rechte als Vermieter:in.
Was ist das Mietrechtsgesetz Österreich (MRG)?
Das MRG ist das zentrale Mietrecht in Österreich und regelt die Beziehung zwischen Vermieter:in und Mieter:in. Es legt fest, welche Miete verlangt werden darf, wie Kündigungen ablaufen und wer für welche Reparaturen zuständig ist.
Wichtig zu verstehen: Das MRG gilt nicht automatisch für jede Wohnung. Je nach Gebäude, Datum der Baubewilligung und Wohnungsart gibt es drei verschiedene Anwendungsstufen – Vollanwendung, Teilanwendung oder gar keine Anwendung.
Wichtig
Ob das MRG auf deine Wohnung zutrifft, hängt nicht von deinem Mietvertrag ab – sondern von objektiven Merkmalen wie dem Datum der Baubewilligung und dem Gebäudetyp. Eine vertragliche Abweichung ist in den meisten Fällen nicht möglich.
Mietrechtsgesetz Österreich Anwendungsbereich: Die drei Stufen
Vollanwendung des MRG
Die Vollanwendung greift bei Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953 (vor allem in Altbauten), bei Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 sowie bei gefördert errichteten Mietwohnungen (z. B. durch Wohnbauförderung). Entscheidend ist das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr. Das bedeutet:
- Der Mietzins ist gesetzlich gedeckelt (Richtwert-, Kategoriemietzins oder angemessener Mietzins)
- Kündigungsschutz für Mieter:innen ist stark ausgeprägt
- Erhaltungs- und Verbesserungspflichten sind klar geregelt
- Befristungen unterliegen strengen Regeln (schriftlich, mind. 3 Jahre; für Unternehmer:innen im Sinn des KSchG bei Verträgen und Verlängerungen ab 2026 mind. 5 Jahre)
Als Vermieter:in hast du bei Vollanwendung deutlich weniger Spielraum bei der Mietzinsgestaltung. In der Regel bist du an den Richtwert gebunden, der je nach Bundesland unterschiedlich ist und jährlich angepasst wird. Bei Neubauten mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gilt in der Vollanwendung stattdessen der angemessene Mietzins.
Teilanwendung des MRG
Die Teilanwendung gilt vor allem für freifinanzierte Mietwohnungen in Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 und für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945. Dazu kommen Dachbodenausbauten und Aufstockungen mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 sowie Zubauten mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006, unabhängig vom Alter des Hauptgebäudes. Auch Mietverträge in Ein- und Zweiobjekthäusern, die vor dem 1. Jänner 2002 geschlossen wurden, fallen in die Teilanwendung.
Bei Teilanwendung gelten:
- Kein Mietzinsschutz – du kannst den Mietzins frei vereinbaren
- Kündigungsschutz und Räumungsschutz für Mieter:innen bleiben aufrecht
- Erhaltungspflichten gelten eingeschränkt
- Die Befristungsregeln des MRG gelten auch hier
- Wertsicherungen sind seit 1. Jänner 2026 durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) begrenzt
Das ist für viele Vermieter:innen die attraktivste Konstellation: mehr Freiheit beim Mietzins, aber weiterhin ein geregelter rechtlicher Rahmen.
Keine MRG-Anwendung
Bestimmte Wohnungen fallen komplett aus dem MRG-Anwendungsbereich heraus (Vollausnahme):
- Wohnungen in Ein- und Zweiobjekthäusern, also etwa Einfamilienhäusern oder Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, wenn der Mietvertrag ab 1. Jänner 2002 geschlossen wurde (nachträglich ausgebaute Dachbodenräume zählen dabei nicht mit; ältere Verträge fallen in die Teilanwendung)
- Dienstwohnungen und Ferienwohnungen
Hier gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) – und du als Vermieter:in hast nahezu freie Hand bei Mietzins, Laufzeit und Kündigung.
Tipp
Wenn du dir bei deiner Wohnung nicht sicher bist, lohnt sich ein Blick in den Bauakt bei der Baubehörde oder ein kurzes Gespräch mit einem Rechtsanwalt. Das Grundbuch zeigt dir nur, ob Wohnungseigentum besteht, nicht das Datum der Baubewilligung.
Welche Wohnungen fallen unter das MRG – eine Übersicht
| Wohnungstyp | MRG-Anwendung |
|---|---|
| Mietwohnung, Baubewilligung bis 30. Juni 1953 (z. B. Altbau) | Vollanwendung |
| Eigentumswohnung, Baubewilligung bis 8. Mai 1945 | Vollanwendung |
| Gefördert errichtete Mietwohnung | Vollanwendung |
| Freifinanzierte Mietwohnung, Baubewilligung nach 30. Juni 1953 | Teilanwendung |
| Eigentumswohnung, Baubewilligung nach 8. Mai 1945 | Teilanwendung |
| Dachbodenausbau / Aufstockung, Baubewilligung nach 31. Dezember 2001 | Teilanwendung |
| Zubau, Baubewilligung nach 30. September 2006 | Teilanwendung |
| Ein-/Zweiobjekthaus, Mietvertrag vor 1. Jänner 2002 | Teilanwendung |
| Ein-/Zweiobjekthaus, Mietvertrag ab 1. Jänner 2002 | Keine Anwendung (Vollausnahme) |
| Dienstwohnung / Ferienwohnung | Keine Anwendung (Vollausnahme) |
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Was bedeutet der Mietrechtsgesetz Österreich Anwendungsbereich für dich als Vermieter:in?
Mietzins und Rendite
Der wohl spürbarste Unterschied liegt beim Mietzins. Unter Vollanwendung bist du in der Regel an den Richtwert gebunden; Überschreitungen sind nur mit genauen Zuschlägen zulässig und können angefochten werden. Bei Teilanwendung oder keiner Anwendung kannst du den Marktmietzins verlangen, was bei gefragten Lagen deutlich höhere Einnahmen bedeuten kann.
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Seit 1. Jänner 2026 gilt außerdem das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es begrenzt Wertsicherungen bei Wohnungen in der Voll- und in der Teilanwendung, auch in Verträgen, die vor 2026 geschlossen wurden. Eine vereinbarte Wertsicherung darf die Miete nur mehr am 1. April anpassen. Maßstab ist die durchschnittliche Inflation (VPI) des Vorjahres; was über 3 % liegt, zählt nur zur Hälfte. Bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkung (Vollanwendung) zählt die Inflation 2025 höchstens mit 1 % und die Inflation 2026 höchstens mit 2 %. Zum 1. April 2026 waren damit in der Teilanwendung bei einem vollen Jahr bis zu 3,3 % möglich, in der Vollanwendung höchstens 1 %. Sieht dein Vertrag eine frühere oder höhere Anpassung vor, wirkt sie trotzdem nicht früher und nicht höher als nach dem MieWeG. Für Wohnungen ohne MRG-Anwendung (Vollausnahme) gilt das MieWeG nicht.
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Kündigung und Mieterschutz
Bei Vollanwendung ist eine Kündigung durch dich als Vermieter:in nur aus wichtigen, gesetzlich definierten Gründen möglich – etwa bei erheblichem Mietzinsrückstand oder unleidlichem Verhalten. Der Mieterschutz ist hier sehr stark ausgeprägt.
Bei keiner MRG-Anwendung (ABGB-Bereich) kannst du Mietverhältnisse mit vertraglich vereinbarten Fristen kündigen – deutlich flexibler für dich als Vermieter:in.
Befristung von Mietverträgen
In der Voll- und in der Teilanwendung sind Befristungen zwar möglich, müssen aber schriftlich und mit einer Mindestdauer abgeschlossen werden. Für Verträge und Verlängerungen ab 1. Jänner 2026 gilt: Vermietest du als Unternehmer:in im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG), beträgt die Mindestdauer 5 Jahre; vermietest du privat, bleibt es bei 3 Jahren. Außerdem hat der Mieter ein gesetzliches Kündigungsrecht nach einem Jahr. In der Vollanwendung musst du bei befristeten Verträgen zudem einen Befristungsabschlag von 25 % vom zulässigen Mietzins abziehen. Im ABGB-Bereich kannst du Laufzeiten freier gestalten. Hier weiterlesen
Erhaltung und Reparaturen
Das MRG legt genau fest, wer für welche Erhaltungsmaßnahmen zuständig ist. Bei Vollanwendung trägst du als Vermieter:in mehr Pflichten – etwa bei der Instandhaltung allgemeiner Teile des Gebäudes. Im ABGB-Bereich kannst du Erhaltungspflichten vertraglich stärker auf den Mieter übertragen.
Mietrechtsgesetz Österreich Anwendungsbereich richtig einschätzen
Damit du als Vermieter:in auf der sicheren Seite bist, empfehlen sich folgende Schritte:
- Datum der Baubewilligung prüfen, nicht das Baujahr (Auskunft gibt der Bauakt bei der Baubehörde)
- Förderstatus klären – wurde das Gebäude mit öffentlichen Mitteln errichtet?
- Gebäudetyp beachten: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrparteienhaus oder Eigentumswohnung? Bei Ein- und Zweiobjekthäusern zählt auch, ob der Mietvertrag vor oder ab 1. Jänner 2002 geschlossen wurde.
- Rechtliche Einschätzung einholen, wenn Zweifel bestehen
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Häufig gestellte Fragen
Das MRG gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten in Österreich. Es kommt jedoch in unterschiedlicher Intensität zum Einsatz, je nach Datum der Baubewilligung, Gebäudetyp und Förderstatus. Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953, Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 und gefördert errichtete Mietwohnungen unterliegen der Vollanwendung. Freifinanzierte Neubauten fallen in die Teilanwendung, ganz aus dem MRG heraus fallen etwa Ein- und Zweiobjekthäuser bei Mietverträgen ab 1. Jänner 2002.
Bei der Vollanwendung greift das MRG vollständig – inklusive Mietzinsbeschränkung, strengem Kündigungsschutz und klaren Erhaltungspflichten. Bei der Teilanwendung entfällt der Mietzinsschutz, aber Kündigungs- und Räumungsschutz bleiben bestehen. Die Befristungsregeln und das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gelten in beiden Fällen. Als Vermieter:in hast du bei Teilanwendung mehr Freiheit beim Mietzins.
Der Vollanwendung unterliegen Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953, Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 und gefördert errichtete Mietwohnungen. In die Teilanwendung fallen freifinanzierte Mietwohnungen mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, Eigentumswohnungen mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, Dachbodenausbauten und Aufstockungen mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001, Zubauten mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006 sowie Ein- und Zweiobjekthäuser bei Mietverträgen vor 2002. Ganz ausgenommen sind etwa Ein- und Zweiobjekthäuser bei Mietverträgen ab 1. Jänner 2002. Entscheidend ist das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr.
Nein. Der MRG-Anwendungsbereich ergibt sich aus dem Gesetz und den objektiven Merkmalen der Wohnung – nicht aus dem Mietvertrag. Eine vertragliche Ausschlussklausel ist unwirksam, wenn das MRG gesetzlich anwendbar ist.
Bei Vollanwendung kann dein:e Mieter:in einen zu hohen Mietzins bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht überprüfen lassen. Bei einem unbefristeten Vertrag geht das binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss, zurückfordern kann er oder sie die Überzahlungen der letzten drei Jahre samt Zinsen. Bei einem befristeten Vertrag ist die Überprüfung mindestens noch bis sechs Monate nach Vertragsende möglich, die Rückforderung reicht dann bis zu zehn Jahre zurück. Es lohnt sich daher, den zulässigen Mietzins vorab genau zu berechnen.
Das MieWeG gilt seit 1. Jänner 2026 für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG, auch für Verträge, die vor 2026 geschlossen wurden. Eine vereinbarte Wertsicherung darf die Miete nur am 1. April anpassen. Maßstab ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres; was über 3 % liegt, zählt nur zur Hälfte. Bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkung (Vollanwendung) zählt die Inflation 2025 höchstens mit 1 % und die Inflation 2026 höchstens mit 2 %. Nicht anwendbar ist das MieWeG bei Vollausnahmen, etwa bei Ein- und Zweiobjekthäusern mit Mietverträgen ab 1. Jänner 2002.
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