AfA Vermietung Österreich: So nutzt du die Absetzung für Abnutzung als Vermieter:in

Jede vermietete Immobilie nutzt sich über die Jahre ab – und das Finanzamt erkennt das an. Mit der AfA Vermietung Österreich kannst du als Vermieter:in jedes Jahr einen fixen Betrag von deinen Einkünften abziehen und so deine Steuerlast spürbar senken. Wie das genau funktioniert und worauf du achten musst, erfährst du hier.

AfA Vermietung Österreich: Was ist die Absetzung für Abnutzung?

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist ein steuerliches Instrument, das die wirtschaftliche Wertminderung eines Gebäudes über die Zeit abbildet. Da ein Gebäude nicht unbegrenzt hält, erlaubt das Steuerrecht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abzuziehen.

Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Du kannst jedes Jahr einen Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt. Die AfA mindert deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch deine Einkommensteuer.

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Beachte dabei: Verkaufst du die Immobilie später, mindert die bei der Vermietung geltend gemachte AfA die Anschaffungskosten. Dadurch steigt der Gewinn aus dem Verkauf, der mit 30 Prozent Immobilienertragsteuer (ImmoESt) besteuert wird.

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Hier weiterlesen: Steuern Vermietung Österreich: Welche Ausgaben du absetzen kannst

Welcher AfA-Satz gilt für Mietwohnungen in Österreich?

Standard-AfA: 1,5 Prozent pro Jahr

Für Wohngebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, gilt in Österreich ein pauschaler AfA-Satz von 1,5 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 66,7 Jahren.

Diesen Satz kannst du ansetzen, ohne die tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen zu müssen. Er ist gesetzlich pauschal festgelegt und wird auf die Bemessungsgrundlage (also die Gebäudekosten ohne Grundanteil) angewendet. Weist du mit einem Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nach, kannst du einen entsprechend höheren AfA-Satz geltend machen (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG).

Beschleunigte AfA und Sonderabschreibungen

Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es Möglichkeiten zur beschleunigten Abschreibung. Besonders relevant für Vermieter:innen:

• Beschleunigte AfA bei Anschaffung oder Herstellung nach dem 30. Juni 2020: Im ersten Jahr beträgt die AfA 4,5 Prozent, im zweiten Jahr 3 Prozent, danach die regulären 1,5 Prozent. Die Halbjahresregel gilt dabei nicht: Den vollen Satz des ersten Jahres bekommst du also auch, wenn die AfA erst in der zweiten Jahreshälfte beginnt.
• Wohngebäude mit Fertigstellung 2024 bis 2026: Hier kannst du drei Jahre lang 4,5 Prozent abschreiben, wenn das Gebäude den klimaaktiv-Standard Bronze erfüllt.
• Ökologische Sanierungsmaßnahmen (z. B. Dämmung, Fenstertausch, Heizungsumstellung auf erneuerbare Energieträger): Einen Öko-Zuschlag von 15 Prozent gab es nur für Aufwendungen in den Jahren 2024 und 2025. Fenster- und Heizungstausch sowie Dämmung sind bei Wohngebäuden meist Instandsetzung und werden auf 15 Jahre verteilt abgesetzt.
• Herstellungsaufwand vs. Instandhaltungsaufwand: Größere Umbauten, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen, müssen aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen können hingegen sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Dazwischen liegt die Instandsetzung, die du auf 15 Jahre verteilt absetzt. Da sich die steuerlichen Regelungen hier laufend ändern können, lohnt sich eine Abstimmung mit einem Steuerberater.

Wie wird die AfA-Bemessungsgrundlage berechnet?

Die AfA wird nicht auf den Gesamtkaufpreis einer Immobilie berechnet, sondern nur auf den Gebäudeanteil. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und sind daher von der AfA ausgenommen.

Grundanteil herausrechnen

Hast du eine Eigentumswohnung oder ein Haus gekauft, musst du den Kaufpreis in einen Grund- und einen Gebäudeanteil aufteilen. Das Finanzministerium gibt dafür mit der Grundanteilverordnung 2016 Pauschalwerte vor, die von Gemeindegröße, Baulandpreis und Zahl der Einheiten im Gebäude abhängen:

• 20 Prozent in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohner:innen, in denen der durchschnittliche Baulandpreis unter 400 Euro pro Quadratmeter liegt.
• 30 Prozent in allen anderen Gemeinden, wenn das Gebäude mehr als zehn Einheiten hat.
• 40 Prozent in allen anderen Gemeinden, wenn das Gebäude bis zu zehn Einheiten hat.

Mit einem Gutachten kannst du auch einen davon abweichenden Grundanteil belegen.

Beispiel: Bei einem Gebäude mit bis zu zehn Wohneinheiten in einer Gemeinde ab 100.000 Einwohner:innen beträgt der pauschale Grundanteil 40 Prozent des Kaufpreises. Die restlichen 60 Prozent sind der Gebäudeanteil und bilden die AfA-Bemessungsgrundlage.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wäre die Bemessungsgrundlage demnach 180.000 Euro. Die reguläre AfA beträgt 1,5 Prozent davon, also 2.700 Euro pro Jahr. Bei einer Anschaffung nach dem 30. Juni 2020 sind es mit der beschleunigten AfA im ersten Jahr 4,5 Prozent (8.100 Euro) und im zweiten Jahr 3 Prozent (5.400 Euro), erst danach 2.700 Euro.

Anschaffungskosten vs. Herstellungskosten

Hast du die Immobilie nicht gekauft, sondern selbst gebaut, sind die tatsächlichen Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage. Nebenkosten beim Kauf (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren) teilst du im selben Verhältnis wie den Kaufpreis auf Grund und Gebäude auf. Nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, erhöht die Bemessungsgrundlage.

AfA bei Sanierung und Instandhaltung

Ein häufig übersehener Bereich: Auch nachträgliche Investitionen können die AfA-Basis erhöhen oder als eigene Abschreibungsposition aktiviert werden.

Steuerlich werden dabei drei Arten von Aufwand unterschieden: Instandhaltung (sofort absetzbar), Instandsetzung (auf 15 Jahre verteilt) und Herstellung (aktivieren und abschreiben).

Wenn du etwas Neues schaffst (z. B. Dachausbau, erstmaliger Einbau eines Bades oder einer Zentralheizung), liegt sogenannter Herstellungsaufwand vor. Dieser muss aktiviert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Begünstigten Herstellungsaufwand nach § 28 Abs. 3 EStG kannst du auf Antrag auf 15 Jahre verteilen.

Der Austausch einer bestehenden Heizung, der Fenstertausch und die Dämmung sind bei Wohngebäuden dagegen meist Instandsetzung. Diese Aufwendungen setzt du nicht sofort ab, sondern verteilt auf 15 Jahre (§ 28 Abs. 2 EStG).

Kleinere Reparaturen und laufende Instandhaltungskosten (z. B. Malerarbeiten, Reparatur von Sanitäranlagen) gelten hingegen als Instandhaltungsaufwand und können im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Hier weiterlesen: Renovierungskosten auf Mieter umlegen in Österreich: Was ist erlaubt?

AfA optimal nutzen: Tipps für Vermieter:innen

Damit du die steuerliche Abschreibung deiner Mietwohnung in Österreich wirklich optimal nutzt, sind ein paar Punkte besonders wichtig:

• Kaufpreisaufteilung dokumentieren: Halte von Anfang an fest, wie sich der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufteilt. Das erspart spätere Diskussionen mit dem Finanzamt.
• Nebenkosten erfassen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen erhöhen mit ihrem auf das Gebäude entfallenden Anteil die Bemessungsgrundlage und damit die jährliche AfA.
• Investitionen kategorisieren: Unterscheide bei jeder Ausgabe klar zwischen Instandhaltung (sofort abziehbar), Instandsetzung (auf 15 Jahre verteilt) und Herstellungsaufwand (aktivieren und abschreiben).
• Belege lückenlos aufbewahren: Alle Rechnungen und Nachweise müssen im Falle einer Betriebsprüfung vorgelegt werden können.
• Steuerberater einbinden: Gerade bei größeren Sanierungen oder Unsicherheiten bei der Grundanteilverordnung lohnt sich professionelle Beratung. Plattformen wie heyFranz helfen dabei, Ausgaben und Belege rund um die Vermietung strukturiert zu erfassen, sodass du zum Jahresende alle relevanten Zahlen schnell parat hast.