Immobilien­ertrag­steuer-Rechner: Was kostet der Verkauf?

30 % vom Veräußerungsgewinn. Bei Altgrundstücken wird der Gewinn pauschal ermittelt: Bei Kaufverträgen bis 31. 12. 2026 sind das effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis, ab 1. 1. 2027 effektiv 6 %. Wurde das Grundstück nach dem 31. 12. 1987 und nach dem letzten Kauf in Bauland umgewidmet, sind es effektiv 18 % bzw. ab 2027 21 %.

Altgrundstücke wurden vor April 2002 angeschafft; maßgeblich ist, dass sie am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Alles, was danach angeschafft wurde, ist ein Neugrundstück; hier wird der tatsächliche Gewinn besteuert. Bei einer Erbschaft oder Schenkung zählt die Anschaffung durch die Person, von der du die Wohnung bekommen hast. Ausnahme: Wurden in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf Herstellungsaufwendungen in Fünfzehntelbeträgen abgesetzt, galt eine 15-jährige Frist; dann ist nur eine Anschaffung vor April 1997 ein Altgrundstück.

Wer eine Wohnung vermietet, setzt jedes Jahr die Abschreibung (AfA) von den Mieteinnahmen ab. Diese AfA mindert beim Verkauf die Anschaffungskosten, der steuerpflichtige Gewinn wird also größer. Nachträglicher Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand erhöht die Anschaffungskosten, soweit er nicht schon abgesetzt wurde.

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung: Die Wohnung war ab der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend, mindestens aber zwei Jahre, oder in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz, und du gibst ihn mit dem Verkauf auf. Für eine vermietete Wohnung trifft das meist nicht zu. Steuerfrei ist auch der Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes, soweit es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (z. B. Vermietung) gedient hat; der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig.

In der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet: Er berechnet die Steuer und führt sie an das Finanzamt ab. Damit ist die Steuer meist abgegolten. Die Kosten dafür darfst du vom Gewinn abziehen.