Mieterhöhung in Österreich: Wann und wie du die Miete anpassen kannst

Du vermietest eine Wohnung in Österreich und überlegst, die Miete anzupassen? Eine Mieterhöhung in Österreich als Vermieter:in ist grundsätzlich möglich, aber an klare gesetzliche Regeln gebunden. Welche Möglichkeiten du hast, welche Fristen du beachten musst und wann eine Erhöhung rechtlich zulässig ist, erfährst du hier.

Mieterhöhung Österreich: Was gilt für dein Mietverhältnis?

Bevor du eine Mieterhöhung planst, musst du wissen, ob dein Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Das ist entscheidend, weil das MRG je nach Anwendungsbereich unterschiedliche Möglichkeiten und Beschränkungen für Vermieter:innen mit sich bringt.

Grob lässt sich unterscheiden:

• Vollanwendungsbereich MRG (z. B. Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953, Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung bis 8. Mai 1945 sowie gefördert errichtete Mietwohnungen): Die Miethöhe ist gesetzlich begrenzt, meist über das Richtwertsystem (bei Neubauten mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gilt der angemessene Mietzins). Eine Mieterhöhung ist nur über bestimmte Mechanismen möglich.
• Teilanwendungsbereich MRG (z. B. freifinanzierte Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953): Weniger strenge Regeln, freiere Mietzinsvereinbarung möglich. Die Wertsicherung begrenzt seit 2026 aber auch hier das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG).
• Nicht-MRG (z. B. Ein- und Zweiobjekthäuser bei Verträgen ab 2002): Hier gelten vor allem die allgemeinen Bestimmungen des ABGB, du hast als Vermieter:in mehr Spielraum.

Entscheidend ist dabei das Datum der Baubewilligung, nicht das Baujahr. Wenn du nicht sicher bist, in welchen Bereich dein Objekt fällt, empfiehlt sich ein kurzer Check der rechtlichen Grundlagen.

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Hier weiterlesen: Mietrechtsgesetz (MRG) Österreich: Wann gilt es für deine Wohnung?

Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: Der einfachste Weg zur Mietanpassung

Der häufigste und unkomplizierteste Weg für eine Mieterhöhung in Österreich als Vermieter:in ist die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag. Damit passt sich der Mietzins automatisch an die Inflation an, ohne dass du jedes Mal neu verhandeln musst.

Wie funktioniert die Wertsicherungsklausel?

Die Klausel ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) von Statistik Austria gebunden. Wann und wie stark die Miete steigen darf, hängt seit 2026 vom Anwendungsbereich ab: Bei Vollausnahmen vom MRG gilt grundsätzlich, was im Vertrag steht, etwa eine Anpassung, sobald der VPI um einen definierten Schwellenwert (häufig 5 %) gestiegen ist. Für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gibt das MieWeG den Rahmen vor.

Damit die Klausel rechtlich wirksam ist, muss sie:

• klar und eindeutig im Mietvertrag formuliert sein,
• einen eindeutigen Maßstab für die Anpassung festlegen (ein Schwellenwert ist dafür keine Voraussetzung, bei MRG-Wohnungen ist auch die Kurzformel nach § 2 MieWeG wirksam),
• und im MRG-Vollanwendungsbereich ausdrücklich vereinbart worden sein.

Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) seit 2026

Seit 1. Jänner 2026 gilt das MieWeG für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, auch für Verträge, die vor 2026 abgeschlossen wurden. Nicht erfasst sind Vollausnahmen vom MRG, Geschäftsräume und WGG-Wohnungen (außer beim Entgelt nach § 13 Abs. 4 WGG). Kurz zusammengefasst:

• Angepasst wird nur am 1. April, erstmals im ersten vollen Kalenderjahr nach Vertragsabschluss. Die erste Anpassung erfolgt anteilig nach vollen Monaten.
• Maßstab ist die durchschnittliche VPI-Veränderung des Vorjahres. Was über 3 % liegt, zählt nur zur Hälfte.
• Bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkungen des MRG (Vollanwendung) zählt die Inflation 2025 höchstens mit 1 % (Anpassung zum 1. April 2026) und die Inflation 2026 höchstens mit 2 % (Anpassung zum 1. April 2027), auch wenn du eine Anpassung später nachholst. Ab 2028 gilt die normale 3 %-Regel.
• Klauseln zum Nachteil der Mieter:innen wirken nicht früher und nicht höher als nach dem MieWeG. Du rechnest also parallel, der niedrigere Betrag gilt.
• Wirksam ist auch die Kurzformel „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" (§ 2 MieWeG), bei Vollanwendung und Abschluss vor dem 1. Dezember 2026 „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes".

Zum 1. April 2026 hieß das: Die Inflation 2025 lag bei 3,6 % (exakt 3,554 %). Im Teilanwendungsbereich durfte die Miete bei einem vollen Jahr daher um bis zu 3,3 % steigen (3 + 0,554 / 2 = 3,277 %), im Vollanwendungsbereich um höchstens 1 %.

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Indexanpassung schriftlich mitteilen

Auch wenn eine Wertsicherungsklausel vereinbart ist, läuft die Erhöhung nicht vollautomatisch. Du musst die neue Miethöhe deinem:r Mieter:in schriftlich mitteilen, inklusive der konkreten Berechnung. Eine kurze, nachvollziehbare Erklärung schützt dich im Streitfall und vermeidet unnötige Rückfragen.

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Hier weiterlesen: Indexmiete Österreich: Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag richtig anwenden

Mieterhöhung ohne Wertsicherungsklausel: Welche Optionen hast du?

Was, wenn keine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde oder du die Miete über die Indexanpassung hinaus erhöhen möchtest?

Einvernehmliche Mieterhöhung

Im Nicht-MRG-Bereich und im Teilanwendungsbereich ist eine einvernehmliche Erhöhung möglich, unter bestimmten Voraussetzungen auch im Vollanwendungsbereich: Du und dein:e Mieter:in einigt euch auf einen neuen Mietzins und haltet das schriftlich fest. Im Vollanwendungsbereich geht das bei unbefristeten Verträgen nach einem Jahr Mietdauer, schriftlich und höchstens bis zum angemessenen Mietzins (§ 16 Abs. 1 Z 5 MRG). Ohne Zustimmung des Mieters bzw. der Mieterin ist eine einseitige Erhöhung ohne Vertragsgrundlage in der Regel nicht zulässig.

Richtwertmiete erhöhen im MRG-Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich ist eine einseitige Mieterhöhung außerhalb der Indexanpassung nur in sehr engen Grenzen möglich. Zu den gängigen Wegen zählen:

• Kategoriemiete: Bei bestimmten Altmietverträgen richtet sich der Mietzins nach fixen gesetzlichen Kategoriebeträgen, die periodisch angepasst werden.
• Wesentliche Verbesserungen: Eine Anpassung des Mietzinses wegen umfangreicher Sanierungsmaßnahmen ist nur über ein Verfahren nach § 18 MRG möglich oder über eine schriftliche, befristete Vereinbarung mit deinem:r Mieter:in nach § 16 Abs. 10 MRG, die frühestens ein halbes Jahr nach Vertragsabschluss geschlossen werden kann.

Nicht möglich ist es dagegen, Lagezuschläge später neu zu bewerten: Zu- und Abschläge zum Richtwert werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bemessen, und einen Lagezuschlag musst du spätestens bei Abschluss schriftlich begründen (§ 16 Abs. 2 und 4 MRG). Eine spätere Verbesserung der Lage rechtfertigt daher keine Erhöhung.

Wie die aktuellen Richtwerte je Bundesland aussehen und wie sie berechnet werden, findest du hier:

Hier weiterlesen: Richtwertmiete Österreich 2026: Bundesland-Übersicht und Berechnung

Mieterhöhung in Österreich als Vermieter richtig ankündigen

Egal welche Art der Mieterhöhung du durchführst: Form und Frist sind entscheidend.

Schriftlichkeit ist Pflicht

Im Vollanwendungsbereich muss das Erhöhungsbegehren schriftlich erfolgen (§ 16 Abs. 9 MRG), und auch eine einvernehmliche Erhöhung braucht dort die Schriftform. Aber auch sonst solltest du jede Mieterhöhung schriftlich ankündigen, denn eine mündliche Mitteilung lässt sich im Streitfall kaum nachweisen. Am besten nutzt du nachweisbare Kommunikationswege wie Einschreiben oder digitale Kanäle mit Zustellbestätigung.

Mieterhöhung Vorankündigungsfrist einhalten

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt § 16 Abs. 9 MRG: Die erhöhte Miete ist ab dem nächsten Zinstermin zu zahlen, wenn dein schriftliches Erhöhungsbegehren nach dem Anpassungstermin ergeht und spätestens 14 Tage vor diesem Zinstermin zugeht. Rückwirkend kannst du die Erhöhung dort nicht verlangen. Bei einer Anpassung zum 1. April heißt das: Schreiben nach dem 1. April verschicken, die neue Miete gilt frühestens ab Mai. Außerhalb der Vollanwendung richtet sich die Frist nach deinem Vertrag. Prüfe dazu den genauen Wortlaut deines Mietvertrags und die für deinen Anwendungsbereich geltende gesetzliche Regelung.

Begründung der Mieterhöhung mitliefern

Deine Ankündigung sollte die Grundlage der Erhöhung klar darlegen: Bei einer Indexanpassung gibst du Ausgangswert, Bezugsdatum und Berechnungsformel an. Eine transparente Begründung der Mieterhöhung reduziert Rückfragen und schützt dich bei allfälligen Streitigkeiten vor der Schlichtungsstelle.

Wer mehrere Mietverhältnisse verwaltet, verliert ohne System leicht den Überblick, welche Anpassung wann fällig ist. Tools wie heyFranz helfen dir dabei, Mietanpassungen zu dokumentieren und Ankündigungsschreiben sauber festzuhalten.